Rola Ksiąg Wieczystych

ROLA KSIĄG WIECZYSTYCH

Obrót nieruchomościami odgrywa szczególną rolę w stosunkach gospodarczych i społecznych. Dlatego państwo zainteresowane jest uwiarygodnieniem i usprawnieniem tego obrotu. Celom tym służy instytucja ksiąg wieczystych. Pierwsze z nich pojawiły się jeszcze w średniowieczu, służąc przede wszystkim rejestracji praw do gruntu. W czasach nowożytnych pojawiła się druga równie ważna funkcja, a mianowicie zapewnienie bezpiecznego obrotu nieruchomościami i zabezpieczanie kredytów nimi gwarantowanych.

W miarę wzbogacania funkcji ksiąg wieczystych zmieniała się też ich treść i forma. Obecnie:


księga wieczysta jest sformalizowanym urzędowym publicznym rejestrem nieruchomości, służącym ujawnianiu prawa rzeczowego jak własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebność, hipoteka i spółdzielcze własnościowe prawo do lokali oraz jej stanu prawnego


W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce. W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko organ tak fachowy, jak sąd, jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości ("sąd wieczystoksięgowy"). Jeśli nieruchomość położona jest na kilku obszarach sądów, właściwy sąd do prowadzenia księgi wyznaczany jest przez prezesa sadu wojewódzkiego.
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach - sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Księgi Wieczyste zakładane są zazwyczaj na wniosek osoby uprawnionej, czyli:
• Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości państwowej jest właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
• Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości nie stanowiącej własności państwowej jest właściciel tej nieruchomości, osoba której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane do księgi wieczystej.
• Założenie księgi wieczystej może również nastąpić na wniosek osoby upoważnionej na podstawie przepisów szczególnych do złożenia takiego wniosku np. zgodnie z przepisami ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych – Zakład Ubezpieczeń Społecznych jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiących własność dłużników Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.
W wyjątkowych sytuacjach założenie księgi wieczystej może nastąpić z urzędu np. po otrzymaniu przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela danej nieruchomości sąd z urzędu wszczyna postępowanie o założenie księgi wieczystej. W praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja.
Wnioski o wpis powinny być składane na piśmie, a wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o jego dokonanie. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty, które były podstawą wpisów w księdze.
Do dokumentów urzędowych mogących stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej należy zaliczyć w szczególności:
1. Orzeczenie sądu
• orzeczenie prawomocne
• orzeczenia nieprawomocne np. w przypadku hipoteki przymusowej, postanowienie sądu o zabezpieczeniu powództwa, postanowienie prokuratora o zabezpieczeniu kar grzywien czy innych kar pieniężnych grożących w postępowaniu karnym
• orzeczenie nieprawomocne, ale opatrzone klauzulą natychmiastowej wykonalności mogą być podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej
• odpis orzeczenia z klauzulą prawomocności np. postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności, o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, o dziale spadku
2. Dokument stwierdzający dokonanie czynności prawnej np. akt notarialny.
3. Decyzja administracyjna np. decyzja o wywłaszczeniu
4. Inne dokumenty np. zaświadczenie wystawione przez wojewodę – stanowi podstawę ujawnienia Skarbu Państwa jako właściciela na podstawie dekretu o reformie rolnej.
Wyjątkowo do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu takiego prawa np. podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest akt notarialny zawierający oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki.


Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia (czyli wystarczy umowa w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela).
Przepis ten stosuje się odpowiednio do wpisu przeniesienia hipoteki (wystarczy umowa pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym zbywcy – czyli dotychczasowego wierzyciela hipotecznego) i do ustępstwa pierwszeństwa. Jednakże gdy ustępstwem pierwszeństwa mają być objęte także prawa innej osoby, potrzebny jest także dokument obejmujący zgodę tej osoby.

Wpisów dokonuje się najczęściej na podstawie dokumentów z notarialnie poświadczonym podpisem, a gdy wpis dotyczy usunięcia niezgodności między treścią księgi a stanem faktycznym, na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:
• jawność - nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę,
• publiczność - każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym - domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, niż sam ma –„ nemo plus iuris In alium transfere potest, quam ipse habet”),
• pierwszeństwo praw wpisanych - ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.
Rozpoznając sprawę wpisu do księgi wieczystej sąd dokonuje:
• kontroli treści wniosków (czy dana okoliczność może być w ogóle ujawniona w księdze wieczystej)
• kontroli treści i formy dołączonych do wniosków dokumentów (np. czy jest to akt notarialny, czy nie zawiera on braków
• kontroli samej księgi wieczystej
W postępowaniu o wpis sąd bada wyłącznie dokumenty, nie może wiec rozstrzygać sporów o prawo własności (o to czy rzeczywiście nastąpiło przeniesienie, ustanowienie tego prawa).
W przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy treścią księgi wieczystej a dokumentem, sąd nie może dokonać wpisu.

Sąd w zasadzie jest związany decyzjami administracyjnymi. Wyjątkowo wypracowano w orzecznictwie instytucję tzw. decyzji nieważnej z mocy samego prawa. Wydanie więc decyzji administracyjnej przez osobę nieupoważnioną, spowoduje jej nieważność. Nie będzie więc mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Sąd nie wydaje odrębnego postanowienia o wpisie, ale dokonuje wpisu do księgi wieczystej. Z chwilą złożenia podpisu wpis staje się orzeczeniem sądu. O dokonanym wpisie zawiadamia się.
Nigdy nie sporządza się uzasadnienia wpisu (ani wykreślenia). Nawet jeżeli służy do niego odwołanie. Uzasadnia się jedynie postanowienie o odmowie wpisu.

Zmiana stanu prawnego np. na skutek dokonania określonych czynności prawnych lub innych zdarzeń (śmierci spadkodawcy) następuje bez wpisu (wpis ma w tym przypadku charakter deklaratoryjny).
Skutkiem zmiany stanu prawnego bez dokonania wpisu jest niezgodność pomiędzy wpisem a stanem rzeczywistym.
Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność ta zostanie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami np. jeżeli została ustanowiona służebność – wystarczy złożenie wniosku i dołączenie do niego oświadczenia właściciela o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów , w których wpisuje się:
dział I: obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z własnością lub przy ograniczonych prawach rzeczowych oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego

dział II – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego a przy ograniczonych prawach rzeczowych wpisy dot. osoby przysługującej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

dział III – obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych /z wyjątkiem hipotek/, wpisy ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością i innych praw i roszczeń a dla ograniczonych praw rzeczowych, obejmuje wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń

dział IV - hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.