Księgi wieczyste i ewidencja gruntów.
Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych
W sposób najbardziej ogólny zadanie ksiąg wieczystych określa art. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.; w myśl tego przepisu księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, są więc one rejestrami obejmującymi nieruchomości. Rola ich jest jednak szczególna; łatwiej ją zrozumieć, gdy się księgi wieczyste porówna z innymi rejestrami. Otóż wszystkie rejestry można podzielić na rejestry podmiotowe i przedmiotowe. W pierwszych, do których m.in. należą: akta stanu cywilnego, ewidencja ludności, rejestr przedsiębiorstw państwowych, rejestr spółdzielni, ujawnia się określone podmioty stosunków prawnych; drugie, takie jak księgi wieczyste i ewidencja gruntów, służą ujawnianiu określonych przedmiotów i ich sytuacji prawnej. Z kolei zarówno rejestry podmiotowe, jak i przedmiotowe, dzielą się na dwie kategorie: rejestry czysto ewidencyjne, do których wpisy mają charakter wyłącznie informacyjny i nie pociągają za so?bą żadnych szczególnych skutków oraz rejestry, do których wpisy pociągają za sobą skutki w sferze prawa materialnego, np. z wpi?sem spółdzielni do rejestru łączy się jej powstanie. Księgi wieczyste stanowią klasyczny przykład rejes?trów drugiej kategorii. Ich rola nie jest tylko ewidencyjna, z wpisami bowiem do nich łączy się szereg skutków prawnomaterialnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na nieruchomościach. Tytułem przykładu można wskazać, że wpis do księgi wieczystej jest w niektórych wypadkach konieczną przesłanką nabycia prawa rzeczowego. Bliżej o tym będzie mowa w paragrafie następnym.
Oprócz ksiąg wieczystych istnieje u nas drugi rejestr nieruchomości, zwany ewidencją gruntów, jednakże zadanie tego rejestru jest inne. O ile bowiem księgi wieczyste mają przede wszystkim na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, o tyle podstawowym celem ewidencji gruntów jest rejestracja danych umożliwiających państwu wykonywanie zadań związanych z gospodarką zasobami ziemi. W zwią?zku z taką funkcją ewidencji gruntów jest ona w zasadzie rejestrem O charakterze informacyjnym.
Jest rzeczą oczywistą, że księgi wieczyste zyskały obecnie, tj. w systemie gospodarki rynkowej, pełne prawo obywatelstwa. Ich zadaniem jest stabilizacja stosunków własności i zapewnienie pełnego bezpieczeństwa stale rozwijającego się obrotu gospodarczego.
Instytucja ksiąg wieczystych jest obecnie uregulowana w dwu aktach normatywnych:
1) w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 1 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147; zm.: Dz.U. z 1991 r. Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz. 496) oraz
2) w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 18 III 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipo?tece (Dz.U. Nr 29, poz. 128, cytowanym dalej jako rozp. wyk.), które zastąpiło rozporządzenie o takim samym tytule z 21 III 1983 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 84).
Na prawo o księgach wieczystych składają się dwie grupy przepisów: jedne określające zasady prawnomaterialne oraz drugie normujące zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych. Te ostatnie należą do dziedziny postępowania cywilnego, dlatego w niniejszym podręczniku zostaną omówione tylko o tyle, o ile jest to konieczne dla zrozumienia zasad prawa materialnego.
Według zamierzenia ustawodawcy z 1946 r. księgi wieczyste miały być prowadzone dla wszystkich nieruchomości, z wyłączeniem nieruchomości państwowych (zasada powszechności ksiąg wieczystych). Wobec tego jednak, że praktyka nie potwierdziła leżącego u podłoża tego unormowania założenia, że państwo zdoła przeprowadzić akcję założenia ksiąg dla wszystkich nieruchomości, zasada ta uległa różnym modyfikacjom. Obecnie, zgodnie z art. 61 ust. o ks. wiecz. i hip., księgi wieczyste zakłada się na wniosek, z tym zastrzeżeniem, że krąg osób legitymowanych do wystąpienia z takim wnioskiem został ujęty szeroko. Wniosek taki bowiem może złożyć co do nieruchomości państwowej właściwa państwowa jednostka organizacyjna oraz osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, a co do nieruchomości nie należącej do państwa ? jej właściciel, osoba, której przysługuje do tej nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, oraz wierzyciel, któremu przysługuje prawo, które może być wpisane do księgi wieczystej. Częstotliwość zakładania ksiąg wieczystych zwiększa norma art. 124 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip., z której wynika, że w większości wypadków skierowanie do sądu dokumentu w celu złożenia go do tzw. samodzielnego zbioru dokumentów ( 58, V) traktuje się jako wniosek o założenie księgi wieczystej. Ponadto przepisy szczególne mogą przewidywać założenie księgi wieczystej na wniosek organu administracji państwowej lub z urzędu. Wszystko to sprawia, że zasada powszechności ksiąg wieczystych nie została wprawdzie u nas w pełni zrealizowana (do czego przyczyniły się także zniszczenia wojenne), ale obecne uregulowania powodują, że księgi wieczyste są coraz bardziej rozpowszechnione.
Księgi wieczyste związane są z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi sieje dla poszczególnych nierucho?mości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela (tzw. system realny). System ten znajduje wyraz także w tym, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Nie ma więc u nas ksiąg zbiorowych, które miały tę ujemną cechę, że na skutek nagromadzenia w nich wielkiej ilości danych były mało czytelne. Dodać wypada, że zasada oddzielnej księgi dla każdej nieruchomości stanowi oryginalny i bardzo udany twór polskiego ustawodawcy z 1818 r.
Z zasady, że księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości wynika, że głównym prawem występującym w jej zapisach jest prawo własności, pozostałe natomiast prawa rzeczowe (wyjątkowo osobiste) mogą być do tych ksiąg wpisywane jako prawa od własności pochodne. Wpis dotyczący takiego prawa może być przeto dokonany tylko do tej księgi, która jest właściwa dla jego ?macierzystego" prawa własności.
Od tej zasady istotnego wyłomu dokonała nowela z 25 X 1991 r., która przyjęła, że księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 24 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.). W takiej więc księdze głównym prawem jest jedno z wymienionych spółdzielczych praw, a hipotekę wpisuje się jako prawo z nim związane.
Takie nietypowe rozwiązanie zostało podyktowane szczególną sy?tuacją, jaka wytworzyła się w wyniku niesprawnej realizacji systemu ksiąg wieczystych. Okazało się mianowicie, że wiele spółdzielni mieszkaniowych nie ma uregulowanego stanu prawnego swoich nieruchomo?ści, a ponadto niektóre z nich obejmują zasięgiem swego działania niemal całe osiedla. Dokonywanie przeto wpisów spółdzielczych praw do lokali byłoby w tych księgach ? ze względów technicznych ? albo nie?możliwe, albo co najmniej bardzo utrudnione. To sprawiło, że ustawo?dawca wybrał rozwiązanie mogące budzić z czysto jurydycznego pun?ktu widzenia różne zastrzeżenia, ale dla potrzeb praktyki niezbędne.
Z art. 1 i 16 ust. o ks. wiecz. i hip. wynika, że w księgach wieczystych u j a w n i a się prawa r z e c z o w e na nieruchomoś?ciach, czyli księgi wieczyste nie są przeznaczone do ujawniania praw o charakterze obligacyjnym. Inaczej mówiąc, w księdze wieczystej może być ujawnione każde prawo rzeczowe, natomiast prawo obligacyjne tylko wtedy, gdy w drodze wyjątku od zasady, przepis szczególny na to zezwala.
Z wymienionych przepisów nie należy natomiast wyprowadzać wniosku, że księga wieczysta ujawnia w każdym wypadku wszystkie prawa rzeczowe dotyczące danej nieruchomości. Obok praw wpisanych nieruchomość mogą obciążać także prawa nie wpisane do księgi wieczystej.
W celu bliższego określenia przedmiotu praw wpisanych do księgi wieczystej wpisuje się także do niej dane faktyczne, takie jak: położenie nieruchomości, jej obszar oraz sposób korzystania (w tym także wskazanie budynków). Wpis danych faktycznych jednak ma inne baczenie aniżeli wpis prawa; nie łączą się z nim szczególne gwarancje, jakie zapewnia wpis prawa. Ma on znaczenie wyłącznie informacyjne. O ile przeto osoba trzecia może mieć pełne zaufanie do wpisu prawa i w związku z tym nabyć je skutecznie od osoby wpisanej do księgi wieczystej także wtedy, gdy prawo to w rzeczywistości zbywcy nie przysługuje, o tyle nie może mieć pewności, że nieruchomość, jaką nabywa, ma na pewno taki obszar, jaki podano w księdze wieczystej.
Na treść księgi wieczystej składają się poszczególne wpisy. Przez wpis należy rozumieć każdą adnotację w księdze wieczystej wskazującą na zmianę stanu prawnego (np. na zmianę osoby właściciela) lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistością (wtedy gdy dotychczasowy wpis nie odpowiadał prawdzie). Wpisem do księgi wieczystej jest także wykreślenie (art. 30 ust. o ks. wiecz. i hip.), gdyż zmiana stanu prawnego nieruchomości może również znaleźć wyraz w uchyleniu dotychczasowego wpisu. Nie stanowią natomiast wpisu takie adnotacje, które tylko informują o możliwości dokonania wpisu, jak np. tzw. wzmianka o wniosku, tj. adnotacja o tym, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie wpisu.
Treść wpisu formułuje sędzia na podstawie dokumentu stano?wiącego jego podstawę, np. umowy o przeniesieniu własności nieru?chomości. Wpis obejmuje tylko istotną treść dokumentu, jest jakby jego streszczeniem. Jeżeli doszłoby do rozbieżności między wpisem a jego podstawą na korzyść osoby trzeciej nie znającej treści doku?mentu, rozstrzygałaby treść wpisu, osobę trzecią bowiem obowiązuje tylko znajomość księgi wieczystej. Przykładowo można wskazać, że jeśliby w umowie została ustanowiona służebność przechodu, a we wpisie określono ją omyłkowo jako służebności przejazdu, nabywca nieruchomości władnącej nabyłby służebność przejazdu. Jeżeli nato?miast chodzi o stosunki między stronami danej czynności, rozstrzy?gające znaczenie ma zawsze treść dokumentu stanowiącego podstawę wpisu.
Wpisy można podzielić na ostateczne i tymczasowe. Pierwsze kończą definitywnie określone postępowanie, drugie ? tylko zabez?pieczają jego wynik. Ilustrując ten podział przykładami można wskazać, że wpisem ostatecznym jest wpis do księgi wieczystej nowego właś?ciciela, gdyż kończy on postępowanie wszczęte na skutek wniosku o dokonanie takiego właśnie wpisu. Natomiast wpis hipoteki przymuso?wej na podstawie tzw. tymczasowego zarządzenia sądu jest wpisem tymczasowym, zabezpieczającym, ma bowiem na celu zabez?pieczenie powództwa o zasądzenie sumy pieniężnej; jest więc dokonany tylko na czas toczącego się procesu. Zbliżony cel do wpisów tym?czasowych ? gdyż także służą zabezpieczeniu wyniku określonego postępowania ? mają wspomniane wyżej adnotacje nie mające charak?teru wpisu.
Księgi wieczyste nie ulegają nigdy ? w odróżnieniu od innych akt urzędowych ? zniszczeniu. Wydanie przeto zarządzenia o ich zniszczeniu jest niedopuszczalne. W wypadku przeniesienia nieruchomości do innej księgi, dotychczasową księgę wieczystą jedynie zamyka się i składa się ją wraz z aktami do archiwum.
Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych; samodzielny zbiór dokumentów
Zagadnienie, jaki organ państwowy ma być powołany do prowadzenia ksiąg wieczystych, przeszło u nas znamienną ewolucję. Według przepisów, które weszły w życie z dniem 1 I 1947 r., zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych należało do sądów (art. 1 pr. o ks. wiecz.). Zasada ta jednak uległa zmianie, gdyż stosownie do ustawy z 16X1 1964 r. o przekazaniu państwowym biurom notarialnym prowadzenia ksiąg wieczystych (Dz.U. Nr 41, poz. 278) czynności te przejęły (sukcesywnie) państwowe biura notarialne.
Kolejną zmianę przyniosła ustawa z 14II 1991 r. ? przepisy wprowadzające ustawę prawo o notariacie oraz o zmianie kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 22, poz. 92), która m.in. znowelizowała art. 23 ust. o ks. wiecz. i hip. Zgodnie z jego obecnym brzmieniem prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Nastąpiło to także sukcesywnie, gdyż w myśl art. 3 1 ustawy z 14 II 1991 r. Minister Sprawiedliwości został zobowiązany do zniesienia w terminie dwu lat od wejścia w życie tej ustawy państwowych biur notarialnych (których funkcje przejęli poszczególni notariusze w ramach swoich kancelarii notarialnych) i do przekazania prowadzenia ksiąg wieczystych właś?ciwym sądom.
W ten sposób omawiana regulacja powróciła do stanu pierwotnego. Nie powinno ulegać wątpliwości, że jest to stan właściwy, z prowadze?niem bowiem ksiąg wieczystych łączy się działalność orzecznicza, a więc właściwa dla sądów.
Zgodnie ze swą nazwą księgi wieczyste są księgami w powszechnie przyjętym znaczeniu tego słowa. W niektórych państwach jednak są one zastępowane lub uzupełniane przez zapisy komputerowe. W naszym kraju pierwszy krok w tym kierunku uczyniło rozp. wyk.; zgodnie mianowicie z jego 6 ust. 2 ?księgi wieczyste mogą być również prowadzone przy zastosowaniu systemu informatycznego opartego o program komputerowy; w takim wypadku do wydruków kom?puterowych o treści odpowiadającej poszczególnym działom, zastępują?cych formularze ksiąg wieczystych, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu tych ksiąg."
Księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością (tu np. wpisuje się służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości władnącej). Podstawą oznaczenia nieruchomości są dane z ewidencji gruntów. Do działu drugiego wciąga się wpisy dotyczące prawa własności i użytkowania wieczystego. Tu także ujawnia się państwową jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, w której zarządzie znajduje się nieruchomość . Państwowe osoby prawne podaje się jako właścicieli, jeżeli oczywiście to prawo im przysługuje. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograni?czonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i użyt?kowaniem wieczystym oraz wpisy praw osobistych i roszczeń. Do działu tego wpisuje się także dożywocie. Do działu czwartego wpisuje się hipoteki.
Każdy dział dzieli się na łamy. Jednakże dokonanie wpisu w niewłaś?ciwym łamie lub dziale nie powoduje jego nieważności, gdyż podział księgi wieczystej ma charakter porządkowy.
Przy księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Akta te noszą nazwę zbioru dokumentów.
W ścisłym z tym związku pozostaje zagadnienie, jak daleko sięga kognicja sądu prowadzącego księgę wieczystą, tzn. w jakim zakresie może on sam badać zasadność wniosku o dokonanie wpisu, a w jakim musi się opierać na rozstrzygnięciach innych organów, przede wszyst?kim sądów. Nie wchodząc w szczegóły tego problemu, wywołującego nieraz w praktyce duże trudności, można najogólniej powiedzieć, że sąd bada zasadność wniosku przede wszystkim od strony formalnej. W szczególności bada: jego treść, treść złożonych dokumentów, treść księgi wieczystej, zachowanie formy czynności prawnej; bierze także pod uwagę zmianę obowiązującego ustawodawstwa. W pewnym tylko zakresie bada zasadność wniosku od strony materialnoprawnej Przykładowo można wskazać, że sąd odmawia wpisu, jeżeli np. poweźmie wiadomość, że zbywca nierucho?mości był w chwili zawarcia umowy pozbawiony (np. z powodu ubezwłasnowolnienia) zdolności do czynności prawnych, albo że od?powiedni organ nie wydał zezwolenia na przeniesienie własności, jeżeli takie zezwolenie jest konieczną przesłanką tej czynności prawnej. Sąd prowadzący księgę wieczystą nie może natomiast kontrolować meryto?rycznej zasadności orzeczenia będącego podstawą wpisu. Nie może np. badać, kto jest spadkobiercą osoby wpisanej do księgi wieczystej, czy zostały spełnione przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie33 lub ustanowienia odrębnej własności lokali34 itp. W takich wypadkach musi się opierać na odpowiednich orzeczeniach sądu lub organów administracyjnych.
Ewidencja gruntów
Obok ksiąg wieczystych rejestrem nieruchomości jest w naszym systemie prawnym ewidencja gruntów i budynków. Normujący do niedawna ten rejestr dekret z 2 11 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 6, poz. 32
z późn. zm.) został zastąpiony przez ustawę z 17 X 1989 r. ? prawo
geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, poz. 163 z późn. zm.), a ściślej
przez jej rozdział IV (art. 20-26) zatytułowany ?Ewidencja gruntów
i budynków". Ponadto jego funkcjonowanie regulują utrzymane w mocy akty wykonawcze do dekretu z 1955 r., a wśród nich zarządzenie ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej z 20 II 1969 r. w sprawie ewidencji gruntów.
Ze względu na cel ewidencji gruntów i budynków wpis do niej danych ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. Ustawa nie wiąże natomiast z nim domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ani jakiegokolwiek innego skutku materialnoprawnego, co należy do istoty ksiąg wieczystych. Pomimo to ewidencja gruntów ma olbrzymie znaczenie dla gospodarki nieruchomościami, głównie ze względu na dane faktyczne. Niektóre z nich, a przede wszystkim dane dotyczące opisu gruntu (rodzaj użytku, klasa gleby) mają charakter wiążący dla organów państwowych i samorządowych; mogą być kwestionowane tylko przed organami prowadzącymi ewiden?cję. Są one podstawą planowania gospodarczego, wymiaru podatków i wielu innych działań administracji rządowej i samorządowej. Dane te stanowią także podstawę odpowiednich wpisów do działu I księgi wieczystej.
Tę właściwość ewidencji, że zawarte w niej dane są w pewnym sensie pewne i w zasadzie wiążące dla administracji rządowej i samorządowej, określa się mianem zasady wiarygodności ewidencji gruntów. Zasada ta oznacza więc zupełnie co innego aniżeli zasada wiarygodności ksiąg wieczystych ( 57, III). Ponadto podkreśla się, że ewidencja gruntów poddana jest zasadzie powszechności, zasadzie jednolitości, zasadzie zupełności oraz zasadzie jawności. Zasada powszechności oznacza, że ewidencją objęte są wszystkie grunty. Zasada jednolitości polega na prowadzeniu ewidencji na obszarze całego państwa według jednego systemu. Zasada zupełności wyraża się w tym, że w ewidencji ujawnia się wszystkie działki danej jednostki ewidencyjnej, a co do każdej działki wszystkie dane, a także, że wpisy utrzymuje się w stanie stałej aktualności. W myśl wreszcie zasady jawności zarejestrowane dane są ogólnie dostępne. Natomiast odpisy, wypisy i dorysy wydaje się tylko właścicielom, osobom władającym nieruchomością oraz wymienionym w ustawie jednostkom organizacyjnym.
BIBLIOGRAFIA:
1. Ignatowicz Jerzy, Prawo rzeczowe, Wydawnictwa Prawnicze PWN, Warszawa 1995.