Cechy użytkowania wieczystego.
1.Prawo terminowe – ustalało się je na 99 lat, a w przypadkach uzasadnionych gospodarczo nie krócej niż lat 40.
2.Odpłatności:
opłata I – 15 – 25% Cp Cp – cena osiągnięta na przetargu.
opłaty roczne – zależne od funkcji na jaką oddano grunt w użytkowanie wieczyste, np. mieszkalnictwo – 1%, oświatowa, opiekuńcza – 0,3%, pozostałe przypadki – 3% - grunty pod garaże i grunty rekreacyjne.
(w praktyce gospodarczej bywało nawet do 6% przy zawieraniu nowych umów dzierżawy wieczystej).
Aktualizacja opłat – podwyższanie opłat – nie częściej niż raz na rok.
Użytkowanie wieczyste – można wywłaszczyć, zawsze musi być wpis w księdze wieczystej.
WUW=25%*WWł+0,25%* WWł* LN
WWł – wartość własności
LN – lata niewykorzystane użytkowania wieczystego
Uwłaszczenie użytkowników wieczystych – zostało uregulowane w ustawie z 4.09.1997 r. – o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.
Proces odpłatny i na wniosek.
Ograniczone prawa rzeczowe związane z nieruchomościami.
Określają ściśle ograniczony zakres uprawnień do cudzej własności.
Sposoby powstawania:
1. Droga umowy cywilno – prawnej.
2. Orzeczenie sądowe.
3. Decyzja administracyjna.
4. Droga zasiedzenia.
Użytkowanie.
pozwala na korzystanie z cudzej własności i pobierania z niej pożytków.
ustala się je na rzecz osoby fizycznej lub prawnej.
może być odpłatne lub nieodpłatne.
na czas oznaczony lub nieoznaczony,
wymaga formy notarialnej,
prawo niezbywalne – wygasa wraz ze śmiercią osoby fizycznej lub rozwiązaniem osoby prawnej.
Służebności.
Gruntowe – ma charakter bezterminowy – raz ustalona funkcjonuje na tym gruncie bez względu na zmianę jego właścicieli (np. służebność drogi koniecznej) niewykonywana przez 10 lat wygasa. Nie musi być wpisana w księgi wieczyste.
Osobiste – wymaga umowy notarialnej – służebność dożywotnia mieszkania – na rzecz osoby fizycznej – niezbywalna, wygasa wraz ze śmiercią osoby fizycznej.
Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na zabezpieczenie wierzytelności drogą hipotecznego obciążenia nieruchomości dłużnika.
Zasada akcesoryjności hipoteki – hipoteka istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Hipoteka wymaga zawsze wpisu do księgi wieczystej – Dział IV Księgi Wieczystej.
Kolejność obciążeń przy zaspokojeniu wierzytelności:
ZUS,
Bank – z tytułu długoterminowych kredytów mieszkalnych,
Urząd Skarbowy,
Pozostali wierzyciele.
Rodzaje hipoteki:
Zwykła – ustanawia właściciel – wniosek dłużnika w sytuacji, gdy znana jest kwota wierzytelności,
Kaucyjna – w sytuacji, gdy nie jest znana ostateczna kwota wierzytelności (hipoteka do tzw. sumy najwyższej).
Łączna – ustanawia się na wszystkich nieruchomościach dłużnika powstałych w wyniku podziału jednej nieruchomości.
Przymusowa – ustanawia się ją na jednostronny wniosek wierzyciela na wszystkich nieruchomościach dłużnika jeśli wierzytelność została stwierdzona określonym tytułem wykonawczym (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna).
Do 05.06.2001 r. istniała hipoteka ustawowa (hipoteka widmo) – np. z tytułu niepłacenia podatku – nie była wpisywana do ksiąg wieczystych. Zakres podmiotowy hipoteki ustawowej zastał włączony do hipoteki przymusowej – wymaga wpisu do księgi wieczystej.
Własnościowe prawo spółdzielcze.
1. Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
2. Prawo spółdzielcze do lokalu użytkowego.
3. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Nowa ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach budownictwa mieszkalnego.
Aby być podmiotem tych praw trzeba być członkiem spółdzielni. Jest prawem zbywalnym, przenaszalnym, dziedzicznym.
Prawa zobowiązaniowe związane z nieruchomościami (powstają w drodze zobowiązań – 2 strony).
1. Dzierżawa – dzierżawca i wydzierżawiający. Dzierżawca może nieruchomość używać i pobierać pożytki płacąc czynsz wydzierżawiającemu. Może być na czas oznaczony lub nieoznaczony. Maksymalny czas oznaczony – 30 lat. Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia.
2. Najem – najemca może nieruchomość tylko używać bez możliwości czerpania pożytków. Płaci czynsz. Czas oznaczony, nieoznaczony. Maksymalny czas oznaczony – 10 lat.
Szczególny tryb najmu dotyczy lokali mieszkalnych. Wcześniej uregulowane w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – nie obowiązuje.
Aktualnie kwestie te reguluje ustawa z 21.06.2001 r. Dz.U.2001.71.733 Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana Kodeksu cywilnego.
3. Użyczenie – nieodpłatność użyczenia nieruchomości.
4. Dożywocie – dotyczy głównie nieruchomości rolnych. W umowie tej następuje warunkowe przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę pod warunkiem dożywotniego utrzymania zbywcy (akt notarialny).
5. Kupno – sprzedaż nieruchomości – tylko akt notarialny. Notariusza wybiera kupujący.
umowa przedwstępna – rezerwuje nieruchomość na rynku
Zadatek i zaliczka – zazwyczaj wynosi 10%. Sprzedający w przypadku rezygnacji z transakcji zwraca zadatek w podwójnej wysokości, zaliczkę w jej wysokości.
Koszty:
Podatek od czynności cywilno – prawnych – 2%,
Opłata notarialna – wysokość można negocjować z notariuszem,
Opłata sądowa,
Pośrednik
Razem +/-10% - koszt przeniesienia własności.
18.04.2004 r.
Podatek dochodowy – 10% wartości. Można uniknąć jeżeli w ciągu 2 lat kupimy inną nieruchomość.
Darowizna nieruchomości – nieodpłatne przeniesienie majątku na rzecz innej osoby.
Płaci się podatek od spadków i darowizn – obdarowany w zależności od grupy (1 - 3)
1 – osoby najbliższe,
2 – dalsze pokrewieństwo,
3 – osoby obce.
Ulga mieszkaniowa – równowartość 110 m2 powierzchni nieruchomości – w przypadku darowizny ma zastosowanie do 1 grupy – warunek obdarowany nie posiada własnej nieruchomości.
Spadek – 2 tryby:
w drodze ustawowego dziedziczenia,
w drodze testamentu.
Trzeba uzyskać sądowne potwierdzenie spadku – właściwy sąd rejonowy w drodze nieprocesowej (właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Przy spadku również ulga do 110 m2 w stosunku do 3 grup. Przy 3 grupie warunek – przez 2 lata osoba opiekowała się spadkodawcą.
EKONOMICZNE PODSTAWY FUNKCJONOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Rynki:
Rynek dóbr konsumpcyjnych i usług,
Rynek pracy,
Rynek kapitałowy.
Rynek nieruchomości jest elementem rynku kapitałowego obok takich rynków jak np. rynek kredytowy, rynek walutowy, rynek towarów hurtowych i kruszców, rynek papierów wartościowych.
Rynek nieruchomości jako kategoria ekonomiczna oznacza całokształt stosunków wymiennych między podmiotami reprezentującymi podaż nieruchomości, a podmiotami zgłaszającymi popyt przy danej cenie.
Rynek nieruchomości to również kategoria przestrzenna – oznacza obszar o podobnych warunkach dokonywania transakcji nieruchomościowych.