Specyfika rynku nieruchomości.
I. Rynek nieruchomości jest rynkiem niejednolitym – heterogeniczny (silnie posegmentowany).
Typologia rynków nieruchomości.
1. Kryterium przestrzenne – zasięgu przestrzennego.
lokalne – konkurencja na rynku nieruchomości ma przede wszystkim charakter lokalny – np. rynek mieszkań w danym mieście, rynek ziemi rolniczej.
regionalny – nieruchomości komercyjne – handlowe, nieruchomości rekreacyjne.
krajowy - banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, biura, hotele.
międzynarodowy - zabytki, duże sieci handlowe, lotniska, biurowce klasy A.
2. Ze względu na charakter transakcji:
pierwotne – nowe mieszkania
wtórne.
3. Ze względu na charakter praw przenoszonych w ramach tego rynku.
rynek najmu, dzierżawy
rynek lokat (prawo własności).
1. Ze względu na charakter przedmiotowy transakcji.
rynek nieruchomości mieszkaniowych,
rynek nieruchomości rolnych,
rynek nieruchomości rekreacyjnych,
rynek nieruchomości leśnych,
rynek nieruchomości zabytkowych,
rynek nieruchomości specjalnych.
II. Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym.
1. Jest stosunkowo niewielka liczba uczestników tego rynku.
2. Na cenę mają wpływ czynniki pozaekonomiczne (snobizm, moda).
3. Trudno jest się dostać na rynek nieruchomości – bariera kapitałowa.
4. Informacja trudno dostępna, utajniona, fałszowana.
5. Duży zakres szarej strefy.
III. Niska elastyczność cenowa popytu - zmiany popytu (+/-) nie są adekwatne do zmian cen..
nieruchomość nie ma substytutu,
konieczność wsparcia nieruchomości kredytem,
paradoksy na rynku nieruchomości – „zwariowane” reakcje popytu na zmiany cen,
paradoks spekulacyjny.
IV. „Sztywność” podaży w krótkim okresie – gdy rośnie cena – nie może w krótkim okresie wzrosnąć podaż – specyfika cyklu budowlanego.
V. Rynek nieruchomości wymaga fachowej obsługi.
Wartość na rynku nieruchomości.
a). wartość wymienna - oznacza relacje w jakich nieruchomości zamieniane są na inne towary,
b). wartość użytkowa - oznacza zdolność nieruchomości do zaspakajania potrzeb człowieka Jest to kategoria obiektywna ponieważ:
nieruchomość posiada wartość użytkową bez względu na to czy uczestnicy rynku uświadamiają sobie ten fakt czy nie
uwzględnia potrzeby powszechnie akceptowane a nie indywidualne - zdolność do zaspakajania potrzeb postrzegana jest jako zdolność przeciętna (jest kategorią obiektywną),
c). przeciętna rynkowa wartość,
d). wartość ekonomiczna jest to suma wycenionych cech danej nieruchomości służących zaspakajaniu społecznie akceptowanych potrzeb ludzkich (rzadkość, dostępność, użyteczność).
Wartość ekonomiczna nieruchomości przejawia się w dwóch sferach:
sfera wymiany,
sfera wytwarzania.