Analiza rynku nieruchomości

Analiza rynku nieruchomości

Od czasu, kiedy jeden człowiek posiadał nadwyżkę swojej produkcji, a drugi zamierzał zaspokoić swoją potrzebę posiadania, oddając w zamian część swoich dóbr, można mówić o zaistnieniu wymiany. W rezultacie upowszechniania się wymiany towar za towar w wieloletnim historycznym procesie, a następnie również dzięki podejmowaniu celowej produkcji z przeznaczeniem na sprzedaż oraz upowszechniania środka(przelicznika) wymiany, czyli powstania pieniądza, wykształciły się rynek towarowo-pieniężny i gospodarka towarowo-pieniężna, w której najbardziej rozwiniętej fazie uczestniczymy do dzisiaj.
Człowiek posiada wiele potrzeb, które na ogół dzielimy na podstawowe i wyższego rzędu, a które można określić jako uczucie braku(niedostatku). Aby potrzeba stała się popytem, musi być wsparta środkami finansowymi. Najbardziej klasycznym przykładem różnicy między potrzebami a popytem jest budownictwo mieszkaniowe w Polsce. O ile potrzeby można ocenić na minimum 1,6 miliona mieszkań, to popyt realizowany w ciągu ostatnich kilku lat wahał się w okolicach liczby 100 tysięcy mieszkań rocznie. W rzeczywistości był on większy, gdyż na jedno nowe oddane do użytku mieszkanie przypada ok.. trzech transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym.
W gospodarce rynkowej przyjmuje się, że oba spotykające się na rynku podmioty, tj. sprzedawca(reprezentujący stronę podażową) i nabywca(reprezentujący stronę popytową) działają z chęci zysku, a więc dokonując transakcji próbują go maksymalizować. Sprzedający(oferujący) dąży do najwyższej ceny, kupujący natomiast próbuje uzyskać maksymalna korzyć przez dążenie do zapłaty jak najniższej ceny za poszukiwane dobro. Oba te podmioty gry rynkowej mają swobodę działania, w tym przede wszystkim- podejmowania decyzji. To powoduje, że w tradycyjnym pojęciu rynek jest nieograniczony, kształtuje się żywiołowo pod wpływem swobodnych decyzji jego uczestników. Posiada jednak mechanizm samoregulacji ściśle powiązany z podażą towarów i popytem na nie.
Rynek jest niezmiernie ważnym źródłem informacji dla obu stron. Sprzedawcy dowiadują się jakie kolory, modele, rodzaje przedmiotów są szczególnie poszukiwane, za które kupujący są w skłonni zapłacić wyższą cenę, natomiast nabywcy pozyskują informacje o ruchach cenowych, o rodzajach dóbr, które można kupić dziś lub w przyszłości. Indywidualne decyzje konsumentów powodują falowanie podaży i popytu różnych dóbr. Przyczynia się do tego ciągłe wprowadzanie przez producentów nowych asortymentów towarów, doskonalszych modeli, coraz bardziej stymulującej do kupna reklamy i innych działań marketingowych, których celem jest nakierowanie strumienia popytu na określone, oferowane właśnie przez nich dobra i usługi.
Sytuacja taka występuje nie tylko na rynku dóbr konsumpcyjnych, ale również na rynku dóbr inwestycyjnych. Producenci podobnych maszyn, linii technologicznych konkurują miedzy sobą o pozyskanie nabywcy, a część tych dóbr jest produkowana dopiero po uzyskaniu zamówienia. Sytuacja taka przenosi się na część rynku inwestycyjnego(kapitałowego), jakim jest rynek nieruchomości. On również ulega zmianom, przekształceniom i modom, ale ma też swoje cech specyficzne.
Specyfika tego rynku wynika przede wszystkim z tego, że dobro o którym mówimy, czyli nieruchomość, jest nieprzenoszalna. Nie można wyprodukować jej w jakimś tanim miejscu na świecie, a następnie dowieźć na ten rynek, gdzie można uzyskać najwyższą cenę. Innymi słowy, ze specyficznych cech nieruchomości wynika specyfika tego rynku, który w zasadniczych kwestiach, np. kształtowania podaży i popytu, zachowuje się jak każdy rynek.

CECHY RYNKU NIERUCHOMOŚCI:
Lokalizacja-jest najważniejszą cechą rynkową, gdyż to ona decyduje o pojawieniu się dalszych cech rynku. Trwałość posadowienia nieruchomości w określonym fragmencie krajobrazu powoduje, że nieruchomość budynkowa raz zrealizowana dla zaspokojenia popytu, charakteryzuje się tą cechą niezmienną
Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, ograniczonym, a więc innym niż rynek dóbr masowych. Wynika to z faktu, że nieruchomości nie można przenieść na rynek, gdzie są wyższe ceny. Z tego powodu nie ma na nim takiego falowania cen, takiej wielkiej oferty spełniających te same funkcje, jak na rynkach masowych dóbr konsumpcyjnych. W związku jednak z niemożliwością przeniesienia nieruchomości, odgrywa ona jedynie znaczenie lokalne i zaspokaja lokalne potrzeby.
Cena nieruchomości jest relatywnie wysoka, a okres użytkowania wyjątkowo długi. Zakupy są więc bardziej przemyślane, dokonywane na okresy wieloletnie.
Niedoskonały. Oznacza to, że występuje w nim pełna swoboda kształtowania podaży i popytu, jednak nie działa to w pełni prawidłowo. Wynika to ze wspomnianych wyżej cech. W rezultacie bardzo często podaż nieruchomości na danym rynku lokalnym zmienia się skokowo.
Niepowtarzalny, ponieważ każda nieruchomość jest położona w określonym otoczeniu i nie ma sobie równej, drugiej takiej samej.
Mało elastyczny. Suma nieruchomości jako fragmentów powierzchni ziemi jest skończona, oraz najczęściej pożądana w nieruchomości-podaż powierzchni zabudowanej- w krótkim czasie jest stała. Jej zwiększenie, ze względu na długość cyklu budowniczego, wymaga dłuższego czasu.
Wykazuje interwencyjną rolę państwa, która może się przejawiać w różny sposób np. w tworzeniu zasad funkcjonowania rynku nieruchomości, zmierza do wzrostu podaży lub przekształcenia potrzeb w popyt na rynku mieszkaniowym, występuje zaangażowanie finansowe państwa w realizację wielkich inwestycji strukturalnych.
Nie dostarcza rzetelnych danych, które służyłyby w pełni podjęciu jednoznacznych decyzji.

CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE POPYT NA RYNKU NIERUCHOMOŚCIAMI

Większość specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości za najważniejszy czynnik kształtujący popyt na nieruchomości uważa zatrudnienie. Zatrudnienie jest początkiem reakcji łańcuchowej, która kończy się popytem na nieruchomości. Powstające nowe miejsca pracy lub ich likwidacja na danym obszarze mają istotny wpływ na popyt na nieruchomości na tym obszarze. Decyzja firmy o nowej lakalizacji powoduje zapotrzebowanie na zatrudnienie pracowników, powstają nowe miejsca pracy, wzrasta popyt na powierzchnie komercyjne( biura, magazyny, sklepy), wzrasta popyt na mieszkania, towary i usługi.
WZROST ZATRUDNIENIA =WZROST POPYTU NA NIERUCHOMOŚCI
SPADEK ZATRUDNIENIA =SPADEK POPYTU NA NIERUCHOMOŚCI

CZYNNIKI KASZTAŁTUJĄCE PODAŻ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCIAMI

Podaż nieruchomości to duma wszystkich zasobów różnych typów nieruchomości.
Do analizy podaży sumujemy wszystkie zasoby nieruchomości w danym rodzaju np.. sumujemy ilość metrów kwadratowych powierzchni magazynowej lub biurowej w Warszawie czy w całym kraju.
Prognozując podaż nieruchomości należy przede wszystkim bardzo dokładnie zidentyfikować typ nieruchomości np.
Centra handlowe
Hipermarkety
Magazyny wysokiego składowania
Biurowce klasy A
itd.
Należy pamiętać o ciągłej zmianie podaży- budowane są nowe obiekty, stare są rozbierane, zmieniane jest przeznaczenie obiektów itp.
Dane o podaży nieruchomości można uzyskać z różnych źródeł:
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Główny Urząd Statystyczny
Polska Agencja Inwestycji Zagranicznych
Firmy konsultingowe
Rzeczoznawcy
Biura obrotu nieruchomościami
Pośrednicy