Prawo mieszkaniowe

W swojej pracy zajmę się omówieniem bardzo ciekawego tematu, jakim jest zagadnienie prawa mieszkaniowego, zwanego także lokalowym. Jest to bardzo obszerny temat, dlatego postaram się wybrać najważniejsze w tej kwestii pojęcia.
Należy rozpocząć przedstawienia podstaw prawnych polskiego prawa mieszkaniowego, a w szczególności od obowiązków państwa i samorządu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.
Rozpocznę od Konstytucji RP i zawartych w niej przepisów mieszkaniowych. W art. 50 odnajdujemy zapis: „Zapewnia się nienaruszalność mieszkania. Przeszukanie mieszkania, pomieszczenia lub pojazdu może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w ustawie i w sposób w niej określony”. Kolejnym artykułem jest art. 64.1, który mówi: „Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.” Art. 64.2: „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej” oraz art. 64.3: „Własność może być ograniczona tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”. Inne artykuły Konstytucji RP, w których poruszony jest temat prawa lokalowego to art. 75 i 76. Odpowiednio art. 75.1 mówi: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”, art. 75.2: „Ochronę praw lokatorów określa ustawa”. Ostatni tutaj to art. 76: „Władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu, oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Zakres tej ochrony ustala ustawa. Jest rzeczą oczywistą, że wymienione przepisy Konstytucji winny być podstawą całego ustawodawstwa mieszkaniowego”.
Rozwinięciem artykułu 75.1 jest art. 7 ust.1 i 2 z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie terytorialnym, który stanowi, że zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne gminy obejmują sprawy komunalnego budownictwa mieszkaniowego. Ustawy określają, które zadania własne gminy mają charakter obowiązkowy. Z kolei art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stanowi rozwinięcie powyższych przepisów ustawy samorządowej i określa, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej jest zadaniem własnym gminy. Do zadań własnych gminy należy również wypłata dodatków mieszkaniowych zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy. Sposoby, którymi gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, to oprócz innych ułatwień, dostarczanie osobom mniej zasobnym mieszkań w domach stanowiących własność gminy oraz umożliwienie obywatelom nabycie na dogodnych warunkach gruntów miejskich pod zabudowę indywidualną (jedno- i wielorodzinną). Ważną sprawą jest również wspomaganie ich starań o wyjednanie kredytów w bankach komunalnych i innych przedsięwzięciach, w których gmina uczestniczy lub ma poważne udziały, dalej udzielanie pomocy fachowej, poradnictwa i propagowanie tanich i łatwo dostępnych form budownictwa.
Zadania własne gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności polegają również na zarządzaniu i dysponowaniu własnym zasobem mieszkań.
Własny zasób mieszkań zwany mieszkaniowym zasobem gminy tworzą, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego bądź pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów (np. w wypadku nie ustalonego tytułu własności). Jeżeli właściciel nieruchomości zarządzanej przez gminę nie jest znany lub nie zostało ustalone jego miejsce pobytu, do budynków położonych na tej nieruchomości stosuje się przepis o mieszkaniowym zasobie gminy.
Mieszkaniowy zasób gminy powstaje w drodze budowy lub nabywania budynków mieszkalnych. Gmina powinna utrzymywać go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach. W wypadkach przewidzianych w ustawie na gminie ciąży też obowiązek zapewnienia osobom uprawnionym lokali zamiennych lub socjalnych.
Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, określa rada gminy. Sprawy te powinny być poddane kontroli społecznej.
Przekazanie gminie, wymienionych zadań własnych w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, w szczególności zadań związanych z nowym budownictwem komunalnym, nie szło w parze z zapewnieniem koniecznych środków finansowych na ich realizacje. Gmina tymczasem, winna mieć zapewnione środki finansowe na realizacje tych zadań. Może to być zwiększenie dochodów własnych gminy lub subwencja.
Przeprowadzona w 1998 r. reforma administracji publicznej w sprawie zasad zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie przyniosła żadnych w tej sprawie zmian. Gminy nie mają, tak jak dotąd, środków finansowych na realizację nałożonych na nie obowiązków.
Na pytanie, jakie jest wspomaganie przez państwo budownictwa mieszkaniowego realizowane przez gminy, odpowiedź jest tylko jedna. Wspomagania w tym zakresie nie ma żadnego. Gminom należy zatem zapewnić środki finansowe na realizację ich obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli.
Kolejnym bardzo ważnym pojęciem jest wg. mnie temat mieszkań socjalnych. Mowa jest o nich w Konstytucji i w ustawie z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Art. 27 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku stanowi, że na lokale socjalne powinny być przeznaczone lokale o obniżonej wartości użytkowej, w szczególności z gorszym wyposażeniem technicznym. Według art. 28 ustawy, umowa o najem lokalu socjalnego może być zawarta z osoba, która nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znalazła się w niedostatku, wskutek czego jej dochód miesięczny nie pozwala na wynajęcie lokalu na zasadach ogólnych. Umowę o najem lokalu socjalnego zawiera się również w wypadku, gdy ustawa nakłada na gminę taki obowiązek. lokalu socjalnego. W takim wypadku właściwy organ gminy jest obowiązany zapewnić lokal socjalny na zasadach, o których mowa w art. 36 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z kolei art. 210 1 Prawa spółdzielczego stanowi, że po wygaśnięciu prawa do lokalu mieszkalnego członek oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od niego wywodzą, obowiązane są do opróżnienia lokalu. Spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego. W aktualnym stanie prawnym, gminy są zatem zobowiązane tworzyć mieszkaniowy zasób lokali socjalnych dla osób, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znalazły się w niedostatku oraz dla osób eksmitowanych, uprawnionych do mieszkania socjalnego na mocy orzeczenia sądu.W praktyce stosowania tych przepisów gminy jedynie w niewielkim stopniu wywiązują się z obowiązku posiadania lokali socjalnych.
Inne pojęcie to ochrona praw lokatorów. Obecnie nie ma ustawy o ochronie lokatorów. Nie wypełniono tym samym delegacji do uchwalenia stosownych ustaw z art. 75 ust. 2 i art. 76 Konstytucji. Niektóre natomiast zagadnienia z nią związane (np. trwałość stosunku najmu, ochrona czynszowa) reguluje ponownie ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. O ochronie mówi też Konstytucja RP. Konstytucyjne względy równego traktowania obywateli nakazują równolegle z ochroną lokatorów objąć ochroną - w tej samej ustawie albo nowelizacji Prawa spółdzielczego - także osoby, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Ochrona lokatorów rodzi pytanie o hierarchię chronionych w świetle przepisów Konstytucji wartości. Ochronie podlegają nie tylko prawa lokatora, lecz także prawo własności. Nadmierna ochrona lokatorów wkracza więc w sferę prawa własności.
Chciałabym jeszcze omówić zagadnienie sprzedaży mieszkań. Obowiązujące przepisy prawa nie regulują w sposób jednolity sprzedaży lokali mieszkalnych, a w szczególności finansowych aspektów tego zagadnienia. Aktualnie w przedmiotowej sprawie obowiązuje szereg aktów prawnych regulujących w sposób autonomiczny zarówno przeznaczenie lokali do sprzedaży jak również kwestie ceny sprzedaży. Podstawowym aktem prawnym regulującym sprzedaż lokali stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W zakresie ceny sprzedaży lokali ustawa stanowi, że jest to cena ustalona na podstawie wartości lokalu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody lub rady gminy, bonifikaty od tak ustalonej ceny.
Sprzedaż lokali wchodzących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa reguluje ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Sprzedaż lokali przez Lasy Państwowe reguluje ustawa z dnia 28 września 1991 roku o lasach. Sprzedaż mieszkań kolejowych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1995 roku o przedsiębiorstwie państwowym "Polskie Koleje Państwowe". Sprzedaż lokali mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe reguluje ustawa z dnia 25 września 1993 roku o przedsiębiorstwach państwowych. W zakresie przeznaczenia lokali do sprzedaży ustawa stanowi, że sprzedaż może nastąpić na rzecz dowolnej osoby. Sprzedaży lokali w budynkach należących do innych podmiotów, a więc do osób fizycznych lub osób prawnych innych niż wymienione - przepisy szczególne nie regulują. Stosuje się więc do takich lokali tylko ogólne przepisy o sprzedaży nieruchomości. Podmiot sprzedaży, wysokość ceny oraz sposób jej zapłaty określają strony w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.
Przedstawiony wyżej przykładowo i jedynie wycinkowo stan prawny w zakresie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych (sprzedaży mieszkań) wskazuje, że istniejące prawo jest niespójne i faworyzuje w zupełnie przypadkowy sposób określone grupy obywateli.
Mieszkania mogą też być sprzedawane na innej drodze. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w części dotyczącej sprzedaży mieszkań przewiduje, że jeśli najemcy nie przysługuje prawo pierwszeństwa lub gdy nie złożył on w przewidzianym terminie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwszeństwa, lokal mieszkalny może być sprzedany w drodze przetargu. Ustawa zezwala ponadto na sprzedaż dowolnym osobom całych budynków z lokatorami. Tworzy to nową sytuację prawną najemców i prowadzi do destabilizacji ich sytuacji prawnej w zakresie prawa do mieszkania.
Podsumowując chciałabym powiedzieć, że wiele uchwalonych w ostatnich latach ustaw mieszkaniowych zmienianych już było po kilka czy kilkanaście razy. Wszystko to powoduje płynność i niestabilność stanowionego w sprawach mieszkaniowych prawa. W sprawach mieszkaniowych i budownictwa mieszkaniowego potrzebne jest tymczasem stabilne i kompleksowe prawo. Utrzymujący się od lat głęboki kryzys w budownictwie mieszkaniowym powodujący, że Polska jest na ostatnim miejscu w Europie w ilości mieszkań użytkowanych na 1000 mieszkańców, w ilości mieszkań budowanych na 1000 mieszkańców i w wielkości środków publicznych na te cele, uzasadnia w pełni uchwalenie Narodowego Programu Budownictwa Mieszkaniowego. Wspomnianemu Narodowemu Programowi Budownictwa Mieszkaniowego powinien towarzyszyć rządowy raport, zawierający ocenę skuteczności dotychczasowej polityki mieszkaniowej Rządu ze szczególnym uwzględnieniem skali i dynamiki uzyskanych efektów rzeczowych.


BIBLIOGRAFIA:
1.Prawo mieszkaniowe, Lesław Myczkowski, wyd. C.H.Beck, 2002 r.
2.Prawo mieszkaniowe dla praktyków, opracowanie pod red. Miłosza Borowskiego, wyd. prawnicze Gall, 2004 r.
3.www.sejm.gov.pl/prawo/konstytucja