Hipoteka

Hipoteka – jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.
• tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego - może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.
Hipoteka jest prawem akcesoryjnym pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. W zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo główne (wierzytelność, którą zabezpiecza). Nie może powstać bez wierzytelności i nie może być bez tej wierzytelności przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej. Gdy zabezpieczaną wierzytelnością jest pożyczka lub kredyt, nazywa się ją, odpowiednio, hipoteczną pożyczką lub kredytem hipotecznym.
Hipoteka unormowana jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm. Z dnia 6 lipca 1982r. Przepisy dotyczące hipoteki, mające charakter przepisów szczególnych, znajdują się poza tym w innych aktach prawnych, w szczególności w ustawach powołanych w § 45, II oraz w ordynacji podatkowej /§ 49, IV/.
Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością.
Nieco inaczej rzecz się przedstawia z prawem właściciela do korzystania
z nieruchomości. Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadła by poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Odpowiednikiem tego ograniczenia są uprawnienia wierzyciela hipotecznego, polegające na możności przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Hipoteka zabezpiecza nie tylko wierzytelności pieniężne, ale także roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.
Hipoteka może powstać w trojakiej drodze:
1. na podstawie umowy /art.65 ust. o księgach wieczystych i hipotece/;
2. na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu /art.109 ust. o księgach wieczystych i hipotece/;
3. na podstawie szczególnego przepisu prawa.
Hipotekę dzielimy na hipotekę umowną, przymusową i ustawową.
Istnieje również hipoteka kaucyjna /art. 102 ust. 1 ust. o księgach wieczystych i hipotece/, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Dlatego ustawa w drodze wyjątku pozwala na zabezpieczenie takiej wierzytelności do wysokości oznaczonej sumy najwyższej.
Ze względu na to, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności, której istnienie lub wysokość nie są znane, ustawa normuje ją co do pewnych szczegółów w sposób odmienny aniżeli hipotekę zwykłą. W szczególności hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu o tyle, o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteko oznaczonej /art. 104 ust. o księgach wieczystych i hipotece/.
Podobnie, wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej /art.105 ust. o księgach wieczystych i hipotece/.
Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą. Dopuszczalna jest także zmiana hipoteki zwykłej na kaucyjną /art. 108 ust. o księgach wieczystych i hipotece/.
Hipoteka wygasa w następujących przypadkach:
a. wskutek wygaśnięcia wierzytelności;
b. wskutek zniesienia jaj przez czynność prawną;
c. wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego;
d. na skutek tzw. konfuzji;
e. w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.