Hipoteka

HIPOTEKA

1.Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka hipoteki.
2.Przedmiot hipoteki.
3.Wierzytelnosc zabezpieczona hipoteką i sposób jej zaspokojenia.
4.Powstanie hipoteki i jej rodzaje.
5.Wygaśnięcie hipoteki.

Ad. 1
Hipoteka jest w naszym systemie prawnym podstawową formą prawną rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Przedmiotem tego zabezpieczenia są nieruchomości. Hipoteka nie jest prawem, które pojawiło się dopiero we współczesnym obrocie. Początki jej jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają czasów starożytnej Grecji i starożytnego Rzymu. Instytucja ta odgrywała też ważną role w feudalizmie. Jednakże właściwy jej rozwój przypadł na okres kapitalizmu. Wiąże się to ściśle z przemianami, jakim uległa w tej formacji funkcja kredytu hipotecznego. O ile bowiem w formacjach poprzednich hipoteka zabezpieczała kredyt nieprodukcyjny, przeznaczony głównie na podtrzymanie podupadłych gospodarstw i na wydatki związane ze służbą wojskową, o tyle w kapitalistycznym systemie produkcji kredyt hipoteczny stał się przede wszystkim kredytem produkcyjnym. W XIX w. udzielanie kredytu zabezpieczanego hipotecznie stało się narzędziem uzależnienia przemysłu i rolnictwa od kapitału finansowego. Tę funkcję kapitału finansowego ułatwiała hipoteka, gdyż dzięki bezpieczeństwu, jakie zapewnia wierzycielowi, może on angażować się bez większego ryzyka.
Obecnie hipoteka unormowana jest w ustawie z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece( Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. Zm.). Przepisy dotyczące hipoteki, mające charakter przepisów szczególnych, znajdują się poza tym w innych aktach prawnych, w szczególności w ustawach powołanych w paragrafie 45, II oraz ordynacji podatkowej.
Treść hipoteki określa art. 65 ust. 1 ust. o księgach wieczystych i hipotece, którego brzmienie jest następujące: „ W celu zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)’’. Z przepisu tego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia : a) pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz b) skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Ad. a) Pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje wierzycielowi hipotecznemu w stosunku do wierzycieli osobistych, tzn. takich którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Przepis ten nie normuje natomiast pierwszeństwa w stosunkach między wierzycielami hipotecznymi. O pierwszeństwie miedzy nimi decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis do hipoteki, chyba że z mocy szczególnego przepisu określona hipoteka korzysta z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Niezależnie od wpisu pierwszeństwo przed wszelkimi hipotekami przysługuje tez tym wierzytelnościom, dla których przewidziany jest tzw. Przywilej egzekucyjny (par. 49, IV).
Ad. b) Zasada w myśl której hipoteka jest skuteczna względem każdego czesnego właściciela nieruchomości, oznacza że wierzyciel może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, a więc przede wszystkim zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę.
Tak ujęta skuteczność hipoteki może być rozumiana dwojako. Albo w ten sposób, ze właściciel nieruchomości, nie będący dłużnikiem osobistym, nie odpowiada za dług ciążący z racji hipoteki na nieruchomości, a jego obowiązek polega tylko na konieczności znoszenia tego, że w stosunku do jego nieruchomości zostaje skierowana w celu ściągnięcia cudzego długu egzekucja. Albo w ten sposób, ze właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się -obok dłużnika osobistego –dalszym dłużnikiem wierzyciela hipotecznego, z tą tylko różnicą, że odpowiedzialność jego jest ograniczona do tej nieruchomości, tzn. że przeciwko niemu egzekucja może być prowadzona tylko z obciążonej nieruchomości. Sformułowanie art. 65. ust. 1 Ust. O księgach wieczystych i hipotece nie daje bezpośredniej odpowiedzi na pytanie, która z powyższych konstrukcji został a przyjęta przez polskiego ustawodawcę. Jednakże analiza całokształtu przepisów o hipotece pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca polski wybrał drugą z przedstawionych koncepcji, tzn., że uznaje każdoczesnego właściciela nieruchomości za dłużnika.
Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Jest ona prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że w zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo zasadnicze, tj. wierzytelność. W szczególności hipoteka ani nie może pozostać bez wierzytelności ani nie może być bez niej przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Od zasad akcesyrrjności hipoteki ustawa przewiduje pewne wyjątki. Jednym z takich wyjątków jest to że hipoteka może zabezpieczać wierzytelność przyszłą lub warunkową oraz że przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej ( art. 77 ust. o ks. wiecz. I hip.).
Prawo wierzyciela hipotecznego polega na możności zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi, hipoteka natomiast nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Co więcej, ustawa, idąc dalej niż przewiduje to art. 57 k.c., nie pozwala nawet na wprowadzenie w stosunku między właścicielem i wierzycielem hipotecznym takich ograniczeń, które byłyby możliwe na podstawie art. 57 paragraf 2 k.c. W myśl bowiem art. 71 ust. o ks. wiecz. i hip. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Wyjaśnienie tego przepisu jest proste: nie ma potrzeby ograniczać właściciela w jego prawie rozporządzania nieruchomością, nawet tylko ze skutkiem obligacyjnym wobec wierzyciela hipotecznego, skoro późniejsze tj. dokonanie po powstaniu hipoteki, rozporządzenia nie wyłączają zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości obciążonej. Inaczej jest z prawem właściciela do korzystania z nieruchomości. Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką, ale z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu mianowicie dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłoby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Odpowiednikiem tego ograniczenia są uprawnienia wierzyciela hipotecznego. polegające przede wszystkim na możliwości przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela. Ogól tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Są one przewidziane w art. 91-93 ust. o ks. wiecz. i hip., które są przepisami szczególnymi względem art. 251 k.c. normującego generalnie ochronę ograniczonych praw rzeczowych.


Ad.2
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego zadaniem jest danie wierzycielowi zabezpieczenia na nieruchomości. Zasadą więc jest, że hipoteka obciąża nieruchomość. Ponad to ze względu na potrzeby obrotu prawo nasze pozwala na obciążenie hipoteką niektórych zbywalnych praw rzeczowych odnoszących się do nieruchomości. Listę tych praw znacznie poszerzyła nowela do k.c. z 25 X 1991 r. pozwalając na objęcie hipoteka kilku tzw. Spółdzielczych praw do lokali. Nowela ta zezwoliła również, nawiązując do przepisów dawniej obowiązujących, na obciążenie hipoteka wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Obecnie w świetle prawa polskiego hipoteką mogą być obciążone następujące prawa: 1) prawo własności nieruchomości, 2) udział współwłaściciela we własności nieruchomości, 3) użytkowanie wieczyste, 4) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 5) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 6) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 7) wierzytelność zabezpieczona hipoteką ( art. 65 ust. o ks. wiecz i hip.)
Ponadto według art. 64 kodeksu morskiego do zastawu na statkach wpisanych do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy prawa cywilnego o hipotece o nieruchomościach. Obciążenie to nosi nazwę „ hipoteki morskiej’’. Z istoty rzeczy jest to jednak prawo zastawu, gdyż obciąża rzecz ruchomą.
W myśl art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. hipoteką można obciążyć nieruchomość. Zasadę tę należy rozumieć w ten sposób, że hipoteka może obciążyć tylko ściśle oznaczoną nieruchomość, nie może natomiast obciążać ogółu np. ogółu nieruchomości należących do pewnej osoby. Wobec tego, że do powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej można nią obciążyć tylko taką nieruchomość, która ma rządzona księgę wieczystą.
Hipoteką można obciążyć każdą nieruchomość, niezależnie od tego czy jest ona własnością, a więc także nieruchomość państwową. Jednakże w świetle art. 1 ust. 2 ustawy z 8 V 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielonych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne nie jest możliwe ustanowienie hipoteki umownej na nieruchomość Skarbu Państwa, zabezpieczającej „ zobowiązania innych podmiotów ‘’, a więc cudzy dług. Zasadą jest także, że przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się bez zastrzeżeń do nieruchomości gruntowych i do tzw. Nieruchomości lokalowych. Nieco inaczej zagadnienie to przedstawia się jeśli chodzi o tzw. Nieruchomości budynkowe, gdyż nieruchomości te albo nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, albo własność ich jest prawem niezbywalnym. W Pierwszem przypadku własność budynku może być obciążona hipoteką wraz z prawem głównym( prawem użytkowania wieczystego), w drugim, budynek w ogóle nie podlega obciążeniu hipotecznemu.
Częściowo z przepisów określających pojęcie nieruchomości i los prawny przynależności w razie dokonania czynności prawnej mającej za cel nieruchomość, częściowo zaś z przepisów normujących te problemy specjalnie co do hipoteki wynika, że hipoteka obciąża wraz z nieruchomością: a) jej części składowe, b) jej przynależności, c) niektóre roszczenia okresowe ( czynsz najmu, czynsz dzierżawy), należne właścicielowi obciążonej nieruchomości. Problematykę tę normują szczegółowo art. 84 -90 ust. o ks. wiecz. i hip.
Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Ustawa jednak zna także zabezpieczenie jednej wierzytelności na kilku nieruchomościach. Hipoteka taka nosi ustawową nazwę hipoteki łącznej. Istota ja polega na tym, że wierzyciel, któremu ona przysługuje, może według swego wyboru żądać zaspokojenia z całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać je podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Ustawa nie normuje stosunków między właścicielami nieruchomości obciążonej, w szczególności nie określa, w jaki sposób dokonują oni rozliczenia między sobą, gdy całą wierzytelność zaspokoi jeden nich. Wynika to z treści istniejących stosunków prawnych np.; jeżeli dług spłaciłby -w następstwie takiego wyboru wierzyciela- nabywca części obciążonej nieruchomości, to w braku odmiennej umowy służyłoby mu roszczenie o zwrot względem zbywcy.
Hipoteka łączna powstaje z samego prawa w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Zgodnie z art. 76 ust. o ks. wiecz. i hip. w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość obciąża wszystki nieruchomości utworzone przez podział. Z przepisu tego wynika, że w wypadku podziału nieruchomości obciążonej na dwie lub kilka nieruchomości mniejszych, hipoteka ciąży w całości na każdej z nich ( zasada niepodzielności hipoteki ). Licząc się jednak z tym, że nieruchomość powstała w wyniku odłączenia części nieruchomości obciążonej może być niewielka, a więc, że nie będzie stanowiła realnego zabezpieczenia dla wierzyciela, ustawa w art. 90 stanowi, co następuje: w razie sprzedaży części nieruchomości, zarówno sprzedawca jak i kupujący mogą żądać, żeby wierzyciel zwolnił tę części od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne bezpieczeństwo.
Jak to wyjaśnił SN w uchwale całej Izby Cywilnej z 21 XII 1974 r. podziałem nieruchomości jest ustanowienie w niej odrębnej własności lokali, gdyż zamiast jednej nieruchomości ( gruntowej ) powstaje w ten sposób wiele nieruchomości mniejszych ( lokalowych ). Jeżeli nieruchomość w ten sposób podzielona była obciążona hipoteką, to obciąża ona w całości nieruchomości lokalowe jako hipoteka łączna. Gdyby wydzielone zostały tylko niektóre lokale hipoteka łączna obciążałaby te lokale oraz nieruchomość obejmującą pozostałe lokale.
W myśl art. 65 ust. 2 ust o ks. wiecz. i hip. część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Z przepisu tego wynika, że ułamkowej części nieruchomości nie może obciążyć wyłączny właściciel nieruchomości, oraz że współwłaściciel może obciążyć swój udział tylko w całości. Z przepisu art. 198 k.c. wynika, że przez ustanowienia współwłaściciela hipoteki na jego udziale zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest konieczna.
Zgodnie z art.65 ust.3 ust. o ks. wiecz. i hip. przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym gruncie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Wypada uznać, choć obecnie obowiązująca ustawa tego wyraźnie nie mówi, że dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym, które przysługuje kilku osobom. Dopuszczalność takiej hipoteki można uzasadnić analogicznym stosowaniem art. 65 ust.2 ustawy, który pozwala na obciążenie hipoteką udziału współwłaściciela we własności nieruchomości. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, będącego prawem czasowym, wygasają również ustanowione na tym prawie hipoteki. Wierzycielom hipotecznym wieczystego użytkowania przysługuje w takim wypadku ustawowe prawo zastawu na jego roszczeniach o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości
Trzy podstawowe prawa do lokali przydzielonych członkom przez spółdzielnie mieszkaniowe, będące w świetle prawa ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być obciążone hipoteką. Są to: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to również prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka.
Przy okazji wprowadzenia hipoteki na spółdzielczych prawach do lokali ustawodawca reaktywował tzw. Subintabulatu ( prawa podzastawu ) tj. hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie ( wierzytelności hipotekowanej ). Subintabulat polega na tym, że po pierwsze wierzyciel mający takie zabezpieczenie może, korzystając pośrednio z praw przysługujących jego dłużnikowi względem właściciela obciążonej nieruchomości, żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Po drugie, spłata wierzytelności obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk właściciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzytelność nie była jeszcze wymagana. W związku z tym, jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela.
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek. Z zasady odpowiedniego stosowania do hipoteki na wierzytelności hipotekowanej oraz na innych prawach przepisów o hipotece na nieruchomości wynika, że subintabulatem można obciążyć także wierzytelność zabezpieczoną na użytkowaniu wieczystym lub spółdzielczych prawach do lokali.
Ze względu na wielość praw, które mogą być obciążone hipoteką, konstrukcja przepisów dotyczących tego ograniczonego prawa rzeczowego jest następująca. Przepisy te regulują wprost tylko hipotekę na podstawowym z tego punktu widzenia prawie, jakim jest własność nieruchomości, z tym zastrzeżeniem, że odnosi się to także do hipoteki na udziale współwłaściciela nieruchomości, zgodnie bowiem z konstrukcją przyjętą przez k.c. udział ten jest ze swej istoty prawem własności. Do hipoteki na pozostałych prawach przepisy o hipotece na nieruchomości stosuje się odpowiednio a więc z uwzględnieniem występujących różnic.

Ad.3
Zasadą jest że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Zabezpiecza ona nie tylko samą wierzytelność, ale także pewne świadczenia dodatkowe. Zgodnie z art. 69 ust. o ks. wiecz. i hip. w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. Granice tego zabezpieczenia określaj art. 1025 par. 3 k.p.c. Z przepisów tych wynika, że wierzyciel, który uzyskuje kolejną hipotekę, musi się liczyć z tym, że hipoteka już istniejąca może zabezpieczać –z pierwszeństwem przed jego wierzytelnością –nie sumę, na jaką opiewa, lecz sumę wyższą.
O tym, że hipoteka może zabezpieczać, zgodnie z jej akcesoryjnym charakterem, wierzytelność istniejącą, oraz że w drodze wyjątku od tej zasady może ona zabezpieczać także wierzytelność przyszłą lub warunkową, była już mowa.
Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników: osobistego i rzeczowego. Może do tego dojść po pierwsze w ten sposób, że w związku z zaciągnięciem długu przez określoną osobę dochodzi do obciążenia hipoteką nieruchomości stanowiącej własność innej osoby. Ma to miejsce wtedy, gdy właściciel nieruchomości godzi się na ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie cudzego długu. Po drugie, w następstwie zbycia nieruchomości przez osobę, która uprzednio dług zaciągnęła i obciążyła hipoteką swą nieruchomość. Zgodnie z zasadą skuteczności hipoteki zobowiązanym rzeczowo staje się w takim wypadku nowy właściciel nieruchomości. Osoba, która dług zaciągnęła pozostaje jednak dłużnikiem osobistym, co oznacza, że odpowiada ona za ten dług z całego swojego majątku. Odpowiedzialność jej wynika ze stosunku obligacyjnego, który stal się podstawa zaciągnięcia długu, np. ze stosunku pożyczki. Osoba która odpowiada dlatego, że jest właścicielem nieruchomości odciążonej, jest dłużnikiem rzeczowym. Odpowiada ona tylko z nieruchomości. Podstawa prawną jej odpowiedzialności jest stosunek hipoteki.
Jeżeli z nadejściem terminu płatności wierzyciel nie otrzymuje zapłaty, może żądać uiszczenia całego długu, według swego wyboru, od jednego z dłużników lub od obydwu, każdy z nich bowiem odpowiada na podstawie inne go stosunku prawnego za cały dług. Wierzyciel jednak może otrzymać tylko jedna zapłatę. Jeżeli przez to zaspokoi go jeden z dłużników, wierzytelność wygasa w stosunku do obydwu.
W wypadku gdy dłużnikiem rzeczowym jest spadkobierca właściciela nieruchomości obciążonej hipoteka, może dojść do kolizji między pełna odpowiedzialnością hipoteczną a ograniczona odpowiedzialnością za długi spadku. Kolizje tę ustawa rozstrzyga na korzyść wierzyciela hipotecznego, w art. 74bowiem stanowi, że odpowiedzialność z nieruchomości obciążonej hipoteką istnieje bez względu na ograniczenie odpowiedzialności, wynikającej z przepisów prawa spodkowego.
Art. 3 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip. ustanawia domniemanie, iż prawa ujawnione w księdze wieczystej są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a więc że w rzeczywistości istnieją. Domniemanie to dotyczy m.in. hipoteki. Nie obejmuje ono natomiast wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, gdyż wierzytelność nie należy, jako prawo obligacyjne do praw które się ujawnia w księdze wieczystej. Wobec tego jednak że tylko wyjątkowo może się zdarzyć, iż w księdze wieczystej jest ujawniona hipoteka, choć sama wierzytelność nie istnieje, ustawa w atr. 71 wprowadza dodatkowe domniemanie prawne. W myśl tego przepisu, domniemanie istnienia prawa, wynikające z wpisu do hipoteki, obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Obydwa wymienione domniemania są domniemaniami które mogą być obalone. Domniemanie z art. 71 odnosi się, tylko do odpowiedzialności dłużnika rzeczowego.
Do zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może dojść: a) gdy wierzyciel ten dochodzi zaspokojenia wobec wymagalności wierzytelności, b) gdy wierzyciel tego nie czyni, ale z nieruchomości jest egzekucja przez innego wierzyciela.
Ad. a) dochodzenie przez wierzyciela hipotecznego wymagalnej wierzytelności normuje art. 75 ustawy w myśl którego zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wierzyciel w celu uzyskania swojej należności najpierw wytoczyć powództwo o jej zasądzenie, a następnie po zaopatrzeniu wyroku klauzulą wykonalności skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji.
Ad. b) w sytuacji, gdy z nieruchomości prowadzona jest egzekucja przez innego wierzyciela, los hipoteki może być unormowany dwojako. Ustawa może postanowić, że hipoteka pozostaje w mocy pomimo sprzedaży nieruchomości lub, że na skutek sprzedaży egzekucyjnej hipoteka wygasa. Ze względu na interes wierzyciela prowadzącego egzekucję, wyrażający się w większej łatwości sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń, ustawodawca wybrał drugie rozwiązanie. Stanowi to podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej praw obciążających nieruchomość, z tym że hipoteki wykreślają się po stwierdzeniu w postanowieniu zapłaty gotówką przez nabywcę licytowanej nieruchomości całej ceny nabycia. Zaspokojenie wierzycieli hipotecznych z uzyskanej ceny następuje choćby ich wierzytelności nie były jeszcze wymagalne.
Ustawa o ks. wiecz. i hip. zawiera, gdy chodzi o unormowania wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, jeszcze wiele przepisów bardziej szczegółowych. normują one takie problemy, jak przelew wierzytelności hipotecznej, zmiana jej treści, zakres i rodzaj zarzutów, jakie może przeciwstawiać wierzycielowi właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym, jak i wypowiedzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Ad. 4
Z przepisów ust. o ks. wiecz. i hip. oraz ustaw szczególnych wynika, że hipoteka może powstać na trzy sposoby: a) na podstawie umowy, b) na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu, c) na podstawie szczególnego przepisu prawa. Stosownie do tego hipotekę dzielimy na umowną, przymusową i ustawową. Ponadto niezależnie od sposobu powstania można wyróżnić szczególna rodzaje hipoteki, a mianowicie hipotekę łączną i kaucyjną.
Zgodnie z art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. źródłem powstania hipoteki umownej jest umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążoną, lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości np. z użytkowaniem wieczystym. Oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolny sposób, nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce z reguły obydwa oświadczenia są składane w formie aktu notarialnego.
Samo zawarcie umowy o ustanowieniu hipoteki nie powoduje powstania tego ograniczonego prawa rzeczowego. Do jej ustanowienia potrzebny jest również wpis do księgi wieczystej, który ma w tym wypadku charakter konstytutywny. Hipoteką umowną jest również hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku, wpisana do księgi wieczystej na podstawie stosownych dokumentów bankowych stwierdzających powstanie wierzytelności. Szczególny wypadek ustanowienia hipoteki przewiduje ustawa o obligacjach. Art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi mianowicie, że do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wynikające z obligacji „ wystarczy oświadczenie woli właściciela nieruchomości’’. Tak ustanowioną hipotekę należy wszak traktować, jeżeli nic innego nie wynika z unormowań zawartych w tej ustawie, jak hipotekę umowną.
Osoba której przysługuje wierzytelność pieniężna pod względem właściciela nieruchomości może żądać w okolicznościach określonych w ustawie ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia tej wierzytelności. Hipoteka w takim wypadku powstaje więc bez zgody właściciela nieruchomości, nawet wbrew jego woli. I jest to hipoteka przymusowa. Wynika z tego że hipoteka przymusowa nie służy uzyskaniu kredytu lecz zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności już istniejącej. Z uwagi na to że państwo jest dłużnikiem pewnym, hipoteka przymusowa na nieruchomościach Skarbu Państwa może być ustanowiona tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter: zależnie od tego, czy dokument na podstawie którego dokonuje się jej wpisu, stwierdza ostatecznie istnienie i wysokość wierzytelności, czy tez jedynie zabezpiecza jej płatność na czas toczącego się postępowania. W pierwszym wypadku hipoteka ma charakter hipoteki zwykłej, w drugim –kaucyjnej, bowiem w chwili jej wpisania do księgi wieczystej nie wiadomo, czy wierzytelność naprawdę istnieje, a jeżeli nawet tak –to jaka jest jej wysokość.
W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi uzyskać odpowiednie orzeczenie, które stanowi podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Najczęściej jest to orzeczenie sądu cywilnego.
Gdy chodzi o tytuły pochodzące od tego sądu, podstawa wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, mogą być następujące orzeczenia:
1. Tytuł wykonawczy ( tytuł egzekucyjny, którym z reguły jest prawomocne orzeczenie sądu, zaopatrzone w klauzulę wykonalności ) stwierdzający istnienie wierzytelności. Dotyczy to również orzeczeń zasądzających wierzytelność, gdyż tylko takie orzeczenia mogą być tytułami egzekucyjnymi i w konsekwencji tego tytułami wykonawczymi.
2. Klauzula wykonalności, która może być nadana także orzeczeniu nieprawomocnemu, jeśli jest ono zaopatrzone w rygor natychmiastowej wykonalności. W świetle art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip. także takie orzeczenie może być podstawą wpisu hipoteki przymusowej , jednakże hipoteka uzyskana na takiej podstawie jest hipoteką kaucyjną, gdyż jeszcze nie jest wiadome, czy wierzytelność istnieje i w jakiej wysokości.
3. Tymczasowe zarządzenie sądu, tj. postanowienie zabezpieczające powództwo o sumę pieniężną na czas toczącego się procesu może być podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej. Hipoteka taka jest tez hipoteka kaucyjną. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być stwierdzające istnienie wierzytelności: wyrok sądu polubownego, ugoda zawarta przed sądem i przed sądem polubownym oraz akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, gdyż także akty takie są także tytułami egzekucyjnymi, którym może być nadana klauzula wykonalności,

Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej mogą być także zaopatrzone sądową klauzula wykonalności tytuły egzekucyjne wystawione przez banki na podstawie art. 96 i 79 prawa bankowego. Podstawą wystawienia takiego tytułu są, księgi banku i inne dokumenty bankowe związane z dokonaniem czynności bankowych lub czynności zabezpieczających wierzytelności banku wynikające z czynności bankowych.
Do powstania hipoteki przymusowej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej ( art. 67 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip. ). Także więc w wypadku tej hipoteki wpis ma charakter konstytutywny.
Istota hipoteki ustawowej polega na tym, że powstaje ona z samego prawa, a więc bez szczególnej podstawy w postaci umowy lub orzeczenia. Stanowi o niej art. 66 ust. o ks. wiecz. i hip., w myśl którego „ hipoteka zabezpieczająca wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może powstać również na podstawie przepisów szczególnych z mocy prawa”. Z przepisu tego wynika że hipoteka taka istnieje tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi, lub że jest ona przewidziana jako środek zabezpieczający tylko wierzytelności wymienionych w nim podmiotów. Wynika z niego również, że hipoteka ustawowa powstaje niezależnie od woli osób zainteresowanych. Dodać do tego należy że hipoteka ustawowa powstaje niezależnie od wpisu. Obciąża ona więc nieruchomość nawet jeżeli nie jest ona wpisana do księgi wieczystej. Wpis hipoteki ustawowej jest konieczny do jej powstania tylko gdy przepis szczególny tak stanowi. Przepis szczególny może tez przewidywać, że wpis do księgi wieczystej jest konieczny dla jej utrzymania się po upływie oznaczonego czasu od chwili powstania. Jeżeli nic innego nie wynika ze szczególnych uregulowań, hipoteka ustawowa jest skuteczna w stosunku do nabywcy nieruchomości obciążonej i z reguły ma pierwszeństwo przed hipotekami umownymi i przymusowymi bez względu na czas jej powstania. Zwykle hipoteka ustawowa obciąża nieruchomość, ale z mocy szczególnego przepisu może być hipoteką generalną, tj. obciążać wszystkie nieruchomości dłużnika.
Hipoteki ustawowe należy odróżnić od tzw. Przywilejów egzekucyjnych, jakie przysługują niektórym należnościom. Maja one to wspólne z hipotekami ustawowymi, że zapewniają tym wierzytelnościom pierwszeństwo zaspokojenia mimo braku wpisu w księdze wieczystej. Nie są one jednak samodzielnym prawem zabezpieczającym wierzytelność, lecz stanowią jedynie pewna kwalifikacje uprzywilejowanych przez ustawodawcę wierzytelności.
Zasadą jest że hipoteka zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, tzn. już istniejącą i oznaczoną co do wysokości. Jednakże potrzeby obrotu wymagają czasem zabezpieczenia hipoteką wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Dlatego ustawa w drodze wyjątku pozwala na zabezpieczenie hipoteką wierzytelności o wysokości oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka taka nosi nazwę hipoteki kaucyjnej. Hipoteka kaucyjna nie może ustanowiona dowolnie tzn. zależnie tylko od woli osób zainteresowanych. Hipotekę wolno ustanowić tylko w wypadkach określonych w ustawie. Hipoteka kaucyjną można zabezpieczać następujące kategorie wierzytelności: a) wierzytelności istniejące lub mogące powstać z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą, b) wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności byłaby z góry ustalona.
Hipoteka kaucyjna powstaje zwykle na podstawie umowy, może jednak powstać jako hipoteka przymusowa na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu lub innych orzeczeń, z którymi ustawa łączy taki skutek.
Ze względu na to że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której istnienie lub wysokość nie są znane , ustawa normuje ją co do pewnych szczegółów w sposób odmienny niż hipotekę zwykłą. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu, o tyle, o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteki oznaczonej. Podobnie inaczej niż w wypadku hipoteki zwykłej, wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej. Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą.

Ad. 5
Hipoteka wygasa w następujących wypadkach: a) wskutek wygaśnięcia wierzytelności, b) wskutek zniesienia jej przez czynność prawną, c) wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego, d) na skutek tzw. Konfuzji, e) w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.
Hipoteka jako prawo akcesoryjne traci swoja rację bytu w razie wygaśnięcia wierzytelności. Dlatego art. 94 ust. o ks. wiecz. i hip. stanowi, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteka pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba, że szczególny przepis stanowi inaczej. Wygaśnięcie hipoteki następuje nie tylko w razie spłacenia wierzytelności, ale także w wypadku zwolnieni a z długu, umorzenia długu z mocy ustawy itp. Natomiast przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej.
Hipoteka może także wygasnąć, chociaż wierzytelność nadal istnieje. Następuje to w wyniku tzw. Zniesienia ją przez czynność prawną.
Kredyt hipoteczny jest z reguły kredytem długoterminowym. Niejednokrotnie po wielu latach od ustanowienia hipoteki zdarza się, że nie wiadomo, kto jest wierzycielem lub gdzie wierzyciel przebywa. Zdarza się też że wierzyciel odmawia przyjęcia należnej mu sumy. Aby umożliwić w takich wypadkach właścicielowi nieruchomości który pragnie uiścić należność i wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, wywiązanie się z jego zobowiązania, ustawa przewiduje szczególny sposób wygaśnięcia hipoteki w następstwie złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego.
W myśl art. 99 ust. o ks. wiecz. i hip.. gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa. Jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczona kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnień do odebrania jej z powrotem. Na tej podstawie następuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeśli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej, albo jeżeli ten, komu to prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Dotyczy to także hipoteki.
Hipoteka nie wygasa na skutek bezpodstawnego jej wykreślenia z księgi wieczystej. W takim wypadku wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Jeśli tego nie uczynił, hipoteka wygasa po upływie dziesięciu lat od daty wykreślenia
Jeżeli nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, powstaje w wypadku wygaśnięcia jednej z nich zagadnienie , co się dzieje ze zwolnionym miejscem hipotecznym. W takim wypadku , dalsze hipoteki „awansują’’ o jedno miejsce. Właściciel nieruchomości może ustanowić nowa hipotekę tylko na ostatnim miejscu.
W myśl art. 100 ust. o ks. wiecz. i hip. w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej; np. w razie spłaty wierzytelności powinien dać pokwitowanie z podpisem notarialnie poświadczonym. Z natury rzeczy wymaganie takich czynności od wierzycieli byłoby nierealne co do wygaśnięcia hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wynikające z obligacji. Dlatego też art.7 ust. 2 ustawy o obligacjach stanowi, że „ tytułem do wykreślenia hipoteki’’ jest protokół umorzenia wykupionych obligacji sporządzony przez notariusza.






Bibliografia
Prawo Rzeczowe, Pod red. J. Ignatowicza PWN Warszawa 2000
Prawo Rzeczowe, Pod red. E. Gniewek Ch. Beck Warszawa 1999