Użytkowanie wieczyste

Aby omówić kwestie Użytkowania Wieczystego które jest częścią prawa rzeczowego należy przybliżyć na wstępie terminy związane z tym tematem jeden z nich to:

Prawa rzeczowe to jeden z działów Prawa Cywilnego normujący prawo własności i inne prawa do rzeczy przysługujące osobom fizycznym i prawnym.
Dzielimy je na :
1) Prawo własności
2) Ograniczone prawa rzeczowe
3) Użytkowanie wieczyste
Termin prawo rzeczowe używany jest w dwojakim znaczeniu:
- w znaczeniu przedmiotowym;
- w znaczeniu podmiotowym.
Prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw rzeczowych w znaczeni podmiotowym.
Prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym jest to takie prawo cywilne, które odpowiada łącznie dwóm celom:
· Dotyczy rzeczy
· Jest prawem bezwzględnym czyli jest skuteczne względem każdej osoby a korelatem tego prawa są normy obowiązujące wszystkich a nie oznaczony podmiot prawa. Treścią obowiązków jest nienaruszalność czyli niepodejmowanie żadnych czynności które mogły by to prawo naruszyć co oznacza że musi być szanowane przez wszystkich i na każdej osobie ciąży obowiązek jego przestrzegania i powstrzymania się od działań naruszających to prawo.
Brak choćby jednej z tych cech powoduje, że dane prawo nie należy do kategorii praw rzeczowych.


Kolejnym terminem z którym warto zapoznać się omawiając użytkowanie wieczyste jest samo pojęcie użytkowania:
Użytkowanie – jest obciążeniem rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków /art. 252 kc /.
Jest ono jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które polega na korzystaniu
z rzeczy cudzej. Na użytkowanie składają się dwa uprawnienia:
- prawo do użytkowania rzeczy;
- prawo do pobierania jej pożytków.
Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny, ale nie identyczny jak właściciel gdyż korzystanie użytkownika podlega pewnym ograniczeniom. Użytkownik ma obowiązek przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki i jego uprawnienia do czerpania korzyści, jakie dana rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania pożytków.
Przedmiotem użytkowania mogą być ruchomości jednak w praktyce częściej mamy do czynienia z użytkowaniem nieruchomości.

Tak więc czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste stanowi plan długotrwałego korzystania z gruntów Skarbu Państwa, gmin oraz ich związków przez osoby fizyczne i prawne.
Użytkowanie wieczyste to forma wykorzystania gruntów należących do Skarbu Państwa oraz gmin i ich związków zazwyczaj na cele związane z budownictwem mieszkaniowym.
Zgodnie z art. 233 kc, użytkownik może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób.
Użytkownikowi wieczystemu przysługują – podobnie jak właścicielowi – dwa podstawowe uprawnienia:
- uprawnienie do korzystania z nieruchomości;
- uprawnienie do rozporządzenia swoim prawem.

Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienia do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę. Do tego celu nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa, gminy lub związku gmin jako właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem ustanawianym na rzecz osób fizycznych i prawnych prawo jego własności można przenosić na inne osoby a także rozporządzać nim w testamencie, jest to bowiem prawo dziedziczne a także sprzedać bądź podarować. Jako prawo zbywalne podlega ono również egzekucji.

Użytkowanie wieczyste przez ustawę ukształtowane jest jako prawo terminowe, gdyż można je ustanowić tylko na z góry określony czas. W myśl art.236 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie terenu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Umowa o przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego

W celu wzmocnienia pozycji użytkownika wieczystego kodeks art.235 a także w celu zapewnienia opłacalności inwestycji prawo przyznaje mu własność budynków wzniesionych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego. Chodzi o budynki wzniesione po ustanowieniu użytkowania wieczystego art. 235 1 k.c. Stanowi, że budynki (i inne urządzenia) wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność.



W stosunku do prawa własności istnieją tu jednak dwa istotne ograniczenia:

· Czas trwania- umowa zawierana jest na okres od 40 do 99 lat w praktyce stosuje się jednak zazwyczaj okres maksymalny. Jednak po wygaśnięciu tej umowy teren wraca z powrotem do dyspozycji Skarbu Państwa bądź gminy wraz z wzniesionymi na tym terenie budynkami i innymi częściami składowymi które stanowią zazwyczaj osobną własność użytkownika.
Własność ta jednak wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego za co użytkownik otrzymuje przewidziane w umowie wynagrodzenie.
Rozwiązanie umowy użytkowania może również nastąpić przed terminem ustalonym w umowie w przypadku gdy
- użytkownik nie dotrzymuje jej warunków ( np. nie rozpoczyna budowy)
- zrzeka się prawa
- po przez wywłaszczenie

· Sposób korzystania z terenu – musi być zgodny z przeznaczeniem czyli w praktyce zazwyczaj z planem zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.
W ciągu ostatnich pięciu lat przed wygaśnięciem umowy o użytkowaniu wieczystym przysługuje prawo przedłużenia tej umowy na dalszy okres.
Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest w formie aktu notarialnego a następnie przeprowadzane jest postępowanie o założenie księgi wieczystej.
Jest to postępowanie nieprocesowe, ale odbywającym się na specjalnych zasadach przewidzianych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz częściowo w odpowiednim rozporządzeniu.
Wpisywanie do ksiąg wieczystych odbywa się w specjalnych Wydziałach Ksiąg Wieczystych prowadzonych przy sądach rejonowych. Wykaz tych sądów znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste.
O założeniu księgi wieczystej zawiadamia się wszystkich zainteresowanych, a także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków. Zawiadomienie to doręcza się wraz z odpisem postanowienia o założeniu księgi wieczystej.




Literatura:
W.Siuda: Elementy Prawa dla Ekonomistów wyd. Scriptum 2002r.
J.Ignatowicz –Prawo Rzeczowe PWN 2000r.
Wielka Encyklopedia Prawa red. E. Smoktunowicza wyd. Prawo i Prakt. 2000r.