Wydalenie i przyjęcie członka do spółdzielni (Referat)
Przyjęcie w poczet członków
Spółdzielnia swobodnie decyduje o przyjęciu danej osoby w poczet członków. Nie może jednak odmówić przyjęcia osób uprawnionych na mocy przepisów ustawy, innych przepisów prawa, statutu lub umowy ze spółdzielnią.
Statut powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Uchwała właściwego organu o przyjęciu powinna znaleźć odbicie na deklaracji członkowskiej przez stwierdzenie tego faktu, z podaniem daty uchwały i podpisem dwóch członków zarządu lub osób do tego przez zarząd upoważnionych.
Okoliczność, że na deklaracji przystąpienia do spółdzielni brak stwierdzenia przyjęcia osoby przystępującej w poczet członków, nie stoi na przeszkodzie do uznania, że osoba ta została przyjęta na członka spółdzielni. Brak jest ograniczeń dowodowych w ustalaniu, że dana osoba została przyjęta w poczet członków. W szczególności znajdą tu zastosowanie art. 60 i 65 kodeksu cywilnego, tym bardziej, że ustawa nie wymaga dla oświadczenia woli spółdzielni formy szczególnej. Zgodnie z art. 60 kodeksu cywilnego „ (…) wola osoby dokonywającej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (…) ”, natomiast oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje zgodnie z art. 65 1 kodeksu cywilnego.
Stosunek członkostwa w spółdzielni ma charakter umowy cywilnoprawnej, dla której istnienia konieczne są oświadczenia woli dwóch stron. W sytuacjach określonych przez właściwe przepisy lub postanowienia statutu albo umowy osoba ubiegająca się o członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej ma roszczenie (prawo żądania) przyjęcia w poczet członków. W przypadku odmowy może tego prawa dochodzić na drodze sądowej.
Roszczenia takie przysługują w szczególności:
a) małżonkowi członka, choćby spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich.
b) małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania w warunkach określonych w art. 15 ust. 1 w zw. Z art. 13 ust. 2 ustawy oraz art. 15 ust. 2 ustawy; także w wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu.
c) byłemu członkowi lub jego małżonkowi, dzieciom oraz innym osobom bliskim wspólnie z nim zamieszkałym, w wypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni, jeżeli budynek lub udział w budynku, w którym znajduje się lokal, do którego miał prawo dotychczasowy członek, nabyła inna spółdzielnia mieszkaniowa.
d) nie będącemu członkiem właścicielowi lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytantowi.
e) nabywcy, w tym licytantowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
f) nabywcy ekspektatywy odrębnej własności lokalu oraz nabywcy ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jeżeli ustawa, statut ani umowa ze spółdzielnią nie przyznają danej osobie prawa domagania się przyjęcia jej w poczet członków (roszczenia), o przyjęciu nowego członka decydują wyłącznie właściwe organy spółdzielni. Spółdzielnia, jako organizacja samodzielna i samorządna, nie ma obowiązku przyjęcia w poczet członków każdej ubiegającej się o to osoby, choćby odpowiadającej kryteriom statutowym. Odmowa przyjęcia powinna zawierać uzasadnienie oraz wskazywać termin i organ, do którego osoba ubiegająca się o członkostwo może się odwołać w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. Dotyczy to wszystkich przypadków odmowy przyjęcia w poczet członków.
Zobowiązanie się kompetentnego organu spółdzielni mieszkaniowej do przyznania określonej osobie spółdzielczego prawa do lokalu skutkuje przyjęciem takiej osoby na członka spółdzielni, jeżeli odpowiada ona ustawowym i statutowym wymaganiom stawianym członkom spółdzielni w ogóle, a w danej spółdzielni w szczególności. Prawomocny wyrok sądu zobowiązujący spółdzielnię do przyjęcia danej osoby w poczet członków zastępuje oświadczenie woli organu właściwego do przyjmowania członków. Przytoczony pogląd Sądu Najwyższego w aktualnych realiach dotyczyć będzie tych umów spółdzielni z nieczłonkami, których zobowiązuje się ona zrealizować i ustanowić spółdzielcze lokatorskie prawo lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego lub odrębną własność lokalu na zasadach obowiązujących członków spółdzielni, lecz nie dokonuje przyjęcia w poczet członków. Osoby takie mogą skutecznie wywodzić roszczenie o przyjęcie w poczet członków albo o ustalenie, że są członkami spółdzielni. Pamiętać jednak należy, że spółdzielnia może realizować i sprzedawać lokale i domy jednorodzinne na rzecz osób niebędących członkami na ogólnych zasadach obowiązujących deweloperów prywatnych; nie można wówczas domniemywać członkostwa tych osób na podstawie umów ze spółdzielnią o realizację lub (i) sprzedaż odrębnej własności lokalu (domu).
Spory co do istnienia członkostwa mogą i powinny być przedmiotem postępowania wewnątrzspółdzielczego; nie zamyka jednak ono ani nie tamuje sądowej drogi dla realizacji przysługujących danej osobie roszczeń o przyjęcie w poczet członków, z wyjątkiem postępowania w przedmiocie wykluczenia i wykreślenia (także w nieco innej materii – odwołań od uchwał wypowiadających dotychczasową wysokość opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-3 ustawy).
Ustanie członkostwa i jego skutki
Członkostwo ustaje na skute: śmierci członka, ustanie osoby prawnej, wypowiedzenia członkostwa, wykluczenie lub wykreślenie członka, a także w wypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni. Prawa organizacyjne członka wynikające ze stosunku członkostwa są ściśle związane z osobą członka i nie przechodzą na spadkobierców ani nie mogą być przenoszone w inny sposób na osoby trzecie. Prawa majątkowe w postaci odrębnej własności lokalu oraz własności domu jednorodzinnego i działki nie są związane ze stosunkiem członkostwa i jego utrata nie wpływa na treść prawa własności, z tym zastrzeżeniem, że właściciel niebędący członkiem nie ma wpływu na sposób wykonywania przez spółdzielnię zarządu i administracji domem wielomieszkaniowym lub osiedlem, w którym dom jednorodzinny się znajduje.
Ekspektatywy odrębnej własności lokalu (domu jednorodzinnego) jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zbycie jej jest skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków. Również nabycie ekspektatywy w drodze spadku wymaga dla swej skuteczności przyjęcia nabywcy w poczet członków.
Prawa majątkowe w postaci spółdzielczych własnościowych praw do lokali (domów jednorodzinnych) przechodzą na spadkobierców dacie otwarcia spadku, a w pozostałych przypadkach ustania członkostwa wygasają w terminie sześciu miesięcy od dnia jego ustania, chyba że członek zbył je przed upływem tego terminu, a nabywca złożył w tym czasie deklarację członkowską. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy prawa, spadkobiercy i licytanta w poczet członków, jeżeli odpowiadają oni wymaganiom statutu. Podobne zasady obowiązują wobec ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym skuteczność nabycia w drodze spadku następuje z chwilą przyjęcia spadkobiorcy w poczet członków.
Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej mają urządzone księgi wieczyste, a były członek nie zbył ich skutecznie w przepisanym terminie, prawa te nie wygasają, jeżeli są obciążone hipoteką, lecz przechodzą na spółdzielnię, która zobowiązana jest zbyć je w drodze przetargu. Byłemu członkowi, którego prawo do lokalu lub domu wygasło lub przeszło na spółdzielnię, zwraca się równowartość przysługującego mu dotychczas, spółdzielczego prawa.
Wypowiedzenie
Członek spółdzielni może z niej wystąpić za wypowiedzeniem. Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Termin i okres wypowiedzenia określa statut. Wynosi on z reguły trzy miesiące; może być jednak skrócony, a nawet przedłużony. Wypowiedzenie jest skuteczne z chwilą, gdy dotrze do spółdzielni; za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia. Ustne wypowiedzenie członkostwa, jak też dokonane przez pełnomocnika jest bezskuteczne. Osoba małoletnia lub ubezwłasnowolniona, działająca przez przedstawiciela ustawowego (rodziców, opiekuna, kuratora), może wypowiedzieć członkostwo mocą czynności swych przedstawicieli. Jeżeli jednak wypowiedzenie członkostwa byłoby równoznaczne z utratą praw majątkowych osoby małoletniej lub ubezwłasnowolnionej, skuteczność wypowiedzenia zależy od zgody sądu opiekuńczego.
Wypowiedzenie może być warunkowe, np. gdy członek zbywa swe prawo do lokalu spółdzielczego własnościowego i zrzeka się członkostwa pod warunkiem, że nabywca zostanie przyjęty w poczet członków. Jeżeli jednak ekspektatywa odrębnej własności lokalu lub prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego albo własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu bądź jego ekspektatywa należy do kilku osób, członkiem może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.
Nie można zrzec się członkostwa bez zachowania przewidzianego w statucie terminu wypowiedzenia. Dlatego wcześniejsze żądanie wypłacenia udziałów lub wkładów (zaliczek na wkład budowlany) przed upływem terminu wypowiedzenia będzie pozbawione podstaw prawnych, chyba że statut lub umowa z członkiem stanowią inaczej.
Wykluczenie ze spółdzielni
Członek może być wykluczony ze spółdzielni, gdy z jego winy dalsze pozostawienie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami współżycia społecznego. Statut powinien bliżej określać przyczyny wykluczenia, którymi mogą być:
niewnoszenie w terminie zaliczek na wkład budowlany lub mieszkaniowy.
długotrwała zwłoka w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu (domu jednorodzinnego).
uporczywe i rażące zakłócanie porządku domowego w spółdzielczym domu lub osiedlu.
niewłaściwe zachowanie członka czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali.
ciężkie naruszenie przepisów statutu, regulaminu i uchwał organów spółdzielni.
świadome działanie na szkodę spółdzielni itp.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego stanowi w art. 10 ust. 8, że nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego (spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokal mieszkalnych) w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu. Lokatorem jest – obok najemcy – także osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności – art. 2 ust.1 pkt 1 tej ustawy. Podstawą wykluczenia ze spółdzielni w tych przypadkach może być:
a) używanie – mimo pisemnego upomnienia – lokalu w sposób sprzeczny z umową (przydziałem) lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, przez co korzystanie z innych lokali jest uciążliwe.
b) pozostawanie w zwłoce z zapłatą opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wykluczenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
c) wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania całego lokalu bez wymaganej zgody spółdzielni. Ta ostatnia przyczyna nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 39 czerwca 2001r. orzekł o niekonstytucyjności art. 217 1 i 2 prawa spółdzielczego, co oznacza, że członkowie dysponujący tym prawem nie podlegają żadnym ograniczeniom w wynajmowaniu i użyczaniu lokalu na rzecz osób trzecich, podobnie jak właściciele lokali. Nowela z dnia 19 grudnia 2002r. swobodę w tym zakresie uczyniła również domeną członków dysponujących lokatorskimi prawami do mieszkań, ale z zastrzeżeniem, o którym mowa w art. 9 ust. 7 i art. 1716 ust. 1 ustawy (patrz uwagi do tych artykułów).
O wykluczeniu orzeka statutowo uprawniony organ spółdzielni (rada nadzorcza lub walne zgromadzenie) po wysłuchaniu członka. Jeżeli organem wykluczającym jest rada nadzorcza, członkowi przysługuje odwołanie do walnego zgromadzenia, a od uchwały walnego zgromadzenia – do sądu (okręgowego). Obowiązek wysłuchania będzie spełniony wówczas, gdy członek zostanie powiadomiony o terminie posiedzenia organu mającego rozstrzygnąć w tym przedmiocie i zaproszony do przedstawienia na jego obradach swego stanowiska. Nieprzybycie na obrady z przyczyn nieusprawiedliwionych albo mimo przybycia niewypowiedzenie się w kwestii wykluczenia lub wykreślenia, jak też złożenie wyjaśnień na piśmie, czyni zadość obowiązkowi wysłuchania. Usprawiedliwiona nieobecność członka powinna skutkować odroczeniem podjęcia uchwały. Sama w sobie jednak nie stanowi o wadliwości uchwały o wykluczeniu, w szczególności gdy członek świadomie unika przybycia na posiedzenie lub zebranie i ma możliwość złożenia wyjaśnień na piśmie.
Uchwała o wykluczeniu powinna być doręczona członkowi na piśmie wraz z uzasadnieniem, ze wskazaniem konkretnych przyczyn wykluczenia oraz pouczeniem o terminie do złożenia odwołania i terminie jego rozpatrzenia. Wykluczenie staje się skuteczne z chwilą doręczenia na piśmie członkowi zawiadomienia o wykluczeniu wraz z uzasadnieniem. Zawiadomienie zwrócone przez pocztę na skutek niezgłoszenia przez członka zmiany podanego przez niego adresu ma moc prawną doręczenia. W sprawach dotyczących wykluczenia droga sądowa otwiera się przed członkiem spółdzielni po wyczerpaniu drogi postępowania wewnątrzspółdzielczego lub po bezskutecznym upływie terminów ustalonych w statucie do podjęcia uchwały przez organ odwoławczy. Sądem właściwym ze względu na siedzibę spółdzielni – art. 17 pkt 1 i art. 40 kodeksu prawno cywilnego.
Zasadność wykluczenia lub wykreślenia podlegająca kontroli w postępowaniu sądowym sprowadza się do badania formalnych i materialnych przesłanek podjętych uchwał. W szczególności:
czy przyczyny wykluczenia lub wykreślenia były szczegółowo (bliżej) określone w statucie.
czy powody wykluczenia lub wykreślenia wskazane w uchwale (uzasadnieniu) – i tylko te – były wystarczające w świetle przepisów ustawy i statutu oraz zasad współżycia społecznego i czy miały oparcie w faktach.
czy członek spółdzielni nie został pozbawiony obrony swych praw na walnym zgromadzeniu (zebraniu przedstawicieli).
czy rada nadzorcza lub walne zgromadzenie nie naruszyły przepisów o trybie obradowania i podejmowania uchwał i jaki charakter miała stwierdzona wadliwość (np. podjęcie przez walne zgromadzenie uchwały nieobjętej porządkiem obrad skutkować musi jej unieważnieniem).
czy nie doszło do naruszenia kompetencji organów, np. walne zgromadzenie z pominięciem rady nadzorczej podjęło uchwałę wykluczającą członka albo uzasadnienie uchwały walnego zgromadzenia jako organu odwoławczego wskazuje inne podstawy niż podane w uchwale rady nadzorczej.
Powstanie jednej z wymienionych okoliczności powinno skutkować uchyleniem wadliwych uchwał.
Fakt, iż z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej związane jest z reguły określone spółdzielcze prawo do lokalu (domu jednorodzinnego) lub garażu albo ekspektatywa spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do mieszkania, może wymagać w postępowaniu sądowym o uchylenie uchwały organu spółdzielni o wykluczenie – zabezpieczenia praw majątkowych członka. Dlatego w ramach takiego postępowania dopuszczalne jest wystąpienie ze stosownym wnioskiem o zabezpieczenie.
Uporczywe uchylanie się członka od wnoszenia wymaganych wpłat (zaliczek) na wkład budowlany lub mieszkaniowy albo opłat eksploatacyjnych i innych lub sądowej egzekucji obowiązku zapłaty może być podstawą wykluczenia członka ze spółdzielni niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy w sprawie budowy lokalu.
Wykreślenie
Członek, który nie wykonuje obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie go z rejestru członków spółdzielni. Przyczyny wykreślenia powinien bliżej określać statut.
Mogą nimi być:
utrata przez członka warunków finansowych lub rodzinnych pozwalających na realizację w złożonej formie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (innych) w sytuacji, gdy spółdzielnia nie przewiduje alternatywnych form działania; dotyczyć to może np. albo członka w spółdzielni budującej mieszkania lokatorskie z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który utracił warunki przewidziane w przepisach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego do uzyskania takiego prawa, albo członka w spółdzielni budowy domów jednorodzinnych powstałej dla realizacji jednego zadania inwestycyjnego, który utracił zdolność kredytową wymaganą do nabycia terenu pod planowaną inwestycję i nie podpisał umowy w sprawie budowy domu.
utrata przez członka warunków osobistych wymaganych dla realizacji przyszłej inwestycji; przykładem będzie jego całkowite ubezwłasnowolnienie przed podpisaniem umowy o realizację prawa do lokalu i brak działań opiekuna, bez których dalsze prowadzenie programu inwestycyjnego byłoby poważnie utrudnione.
umieszczenie członka zamieszkującego w lokalu lokatorskim w zakładzie zamkniętym na okres pozwalającym uznać, że zaspokoił on potrzeby mieszkaniowe w inny sposób; przykładem będzie skazanie członka prawomocnym wyrokiem na karę dożywotniego więzienia albo przyjęcia do zamkniętego zakładu opiekuńczego lub leczniczego, gdzie z uwagi na wiek lub rodzaj schorzenia, jego pobyt można uznać za dożywotni.
Formalnie warunki uchwał organów spółdzielni oraz prawa wykreślonego członka odpowiadają wymienionym w uwadze 8 (dotyczącej wykluczenia).
Inne przyczyny ustania członkostwa
Z chwilą śmierci członka (osoby fizycznej) lub ustania bytu osoby prawnej ustaje członkostwo tych osób. Skreślenie ma charakter porządkowo-techniczny i nie należy go mylić z wykreśleniem, o którym mowa w art.24 2 prawa spółdzielczego. Członkostwo nie podlega dziedziczeniu; dziedziczeniu podlegają jedynie prawa majątkowe zmarłego członka. W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni datą ustania członkostwa będzie zakończenie tych postępowań i wykreślenie spółdzielni z rejestru.